Μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής ανατρέπει το κυρίαρχο αφήγημα για ενοίκια και τιμές ακινήτων – Γιατί βλέπει λύση στην επιστροφή των κενών κατοικιών στην αγορά
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η στάση της μελέτης απέναντι στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες τα τελευταία χρόνια βρίσκονται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης για τη στεγαστική κρίση. Οι ερευνητές δεν υιοθετούν την άποψη ότι το Airbnb αποτελεί τον βασικό υπεύθυνο για την εκτίναξη των ενοικίων και των τιμών των κατοικιών. Επικαλούμενοι πρόσφατη έρευνα, αναφέρουν ότι τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση αντιστοιχούν μόλις στο 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας και μόλις στο 1,1% των κενών κατοικιών. Η ίδια έρευνα εκτιμά ότι η συνολική επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στα ενοίκια δεν ξεπερνά το 1,8%, ενώ δεν εντοπίζει ισχυρή συσχέτιση μεταξύ της αύξησης των ενοικίων και της αύξησης των καταχωρήσεων βραχυχρόνιας μίσθωσης όταν ληφθούν υπόψη και άλλοι παράγοντες της αγοράς. Οι συγγραφείς σημειώνουν επίσης ότι πολλοί ιδιοκτήτες χρησιμοποιούν τα ακίνητά τους περιστασιακά και δεν θα τα διέθεταν υποχρεωτικά στη μακροχρόνια μίσθωση ακόμη και αν δεν υπήρχε το Airbnb.
Αυτό δεν σημαίνει ότι το Airbnb δεν επηρεάζει την αγορά. Η μελέτη αναγνωρίζει ότι σε συγκεκριμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να περιορίσουν τη διαθέσιμη προσφορά και να ενισχύσουν τις πιέσεις στις τιμές. Ωστόσο οι συγγραφείς θεωρούν ότι η βασική αιτία της στεγαστικής κρίσης βρίσκεται στη γενικευμένη αδυναμία αξιοποίησης του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών και όχι αποκλειστικά στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Πόσο ανέβασαν τις τιμές τα κλειστά ακίνητα
Προκειμένου να ποσοτικοποιήσει την επίπτωση αυτής της κατάστασης, η μελέτη χρησιμοποιεί ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο προσαρμοσμένο στα ελληνικά δεδομένα. Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι η μειωμένη αξιοποίηση του στεγαστικού αποθέματος θα μπορούσε να εξηγήσει έως και το 19,1% της ανόδου των πραγματικών τιμών κατοικιών. Σε ένα ακόμη πιο αυστηρό σενάριο, όπου λαμβάνονται υπόψη περισσότερες κατοικίες που έχουν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια αγορά, η επίδραση μπορεί να φθάσει ακόμη και στο 26,7%. Οι ίδιοι οι συγγραφείς επισημαίνουν πάντως ότι η άνοδος των τιμών δεν οφείλεται μόνο στα κλειστά ακίνητα αλλά και σε παράγοντες όπως η αύξηση του κόστους κατασκευής, οι αξίες γης, οι συνθήκες χρηματοδότησης, οι ξένες επενδύσεις, οι προσδοκίες της αγοράς και οι τοπικές πιέσεις ζήτησης.
Το σχέδιο που θα μπορούσε να ρίξει τις τιμές έως 25%
Το πιο ηχηρό συμπέρασμα της μελέτης αφορά το τι θα συνέβαινε εάν ένα μέρος των κλειστών ακινήτων επέστρεφε στην αγορά. Σύμφωνα με τις προσομοιώσεις, εάν ο δείκτης των κενών και ανενεργών κατοικιών υποχωρούσε σταδιακά στα επίπεδα του 2001 μέσα σε χρονικό ορίζοντα περίπου έξι ετών, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να μειωθούν από 15,5% έως και 24,6%. Με απλά λόγια, το μεγαλύτερο απόθεμα «νέων κατοικιών» που διαθέτει σήμερα η Ελλάδα δεν βρίσκεται στα εργοτάξια αλλά πίσω από κλειστές πόρτες, σε ακίνητα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα και εκτός αγοράς.
Με βάση τα ευρήματα της ανάλυσης, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή εκτιμά ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί συνδυασμό μέτρων που θα αυξήσουν την πραγματική διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά. Η μελέτη καταλήγει ότι το πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων δεν είναι πρωτίστως ποσοτικό αλλά λειτουργικό: δεν λείπουν τα σπίτια, λείπουν τα σπίτια που είναι πραγματικά διαθέσιμα. Και όσο εκατομμύρια κατοικίες παραμένουν εγκλωβισμένες σε κληρονομικές εκκρεμότητες, νομικά προβλήματα, υψηλά κόστη ανακαίνισης ή βρίσκονται εκτός των περιοχών όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση, η στεγαστική κρίση θα συνεχίσει να πιέζει νοικοκυριά και ενοικιαστές παρά το γεγονός ότι η χώρα διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα κενών κατοικιών στην Ευρώπη.
Συνεχίζοντας σε αυτό τον ιστότοπο αποδέχεστε την χρήση των cookies στη συσκευή σας όπως περιγράφεται στην πολιτική cookies
Μάθετε περισσότερα εδώ
Αποδοχή