Αύξηση αρτιότητας έως 16 στρέμματα σε κορεσμένες περιοχές – Όριο 100 κλινών στα περισσότερα νησιά – Περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση – Καμία παρέμβαση σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από τον αιγιαλό
Απαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη
7/ Τι σημαίνει πρακτικά η αύξηση της αρτιότητας για τους ιδιοκτήτες γης;
Η αύξηση της αρτιότητας αλλάζει ουσιαστικά την αξία και τις δυνατότητες αξιοποίησης πολλών εκτός σχεδίου ακινήτων. Μέχρι σήμερα σε αρκετές περιοχές μπορούσαν να σχεδιαστούν μικρές τουριστικές μονάδες ακόμη και σε γήπεδα περιορισμένου μεγέθους. Με το νέο πλαίσιο μια ιδιοκτησία 4-6 στρεμμάτων σε πολλά νησιά μπορεί πλέον να μην επαρκεί για νέα ξενοδοχειακή ανάπτυξη, ενώ ιδιοκτησίες 8, 12 ή 16 στρεμμάτων αποκτούν σαφώς μεγαλύτερη επενδυτική αξία. Αυτό εκτιμάται ότι θα επηρεάσει σημαντικά την αγορά γης σε τουριστικούς προορισμούς, ιδιαίτερα σε Κυκλάδες και Δωδεκάνησα.
8/ Αν κάποιος έχει μικρό γήπεδο, χάνει το δικαίωμα αξιοποίησης;
Οχι απαραίτητα. Το νέο πλαίσιο αφορά κυρίως νέες τουριστικές εγκαταστάσεις εκτός σχεδίου και όχι κάθε μορφή δόμησης. Ενα μικρότερο γήπεδο μπορεί να εξακολουθεί να αξιοποιείται για κατοικία, να διατηρεί άλλα πολεοδομικά δικαιώματα ή να αποκτήσει μεγαλύτερη αξία μέσω συνένωσης με γειτονικά ακίνητα. Ωστόσο, όσον αφορά καθαρά τη νέα ξενοδοχειακή ανάπτυξη, οι μικρές ιδιοκτησίες δυσκολεύονται περισσότερο.
9/ Γιατί θεωρείται ότι το νέο πλαίσιο ευνοεί τις μεγάλες επενδύσεις;
Γιατί όσο αυξάνεται η απαιτούμενη αρτιότητα τόσο περισσότερο ενισχύονται οι μεγάλες ενιαίες εκτάσεις, οι οργανωμένες τουριστικές αναπτύξεις και οι επενδυτές που διαθέτουν σημαντικό κεφάλαιο. Το νέο Χωροταξικό συνεχίζει να επιτρέπει αναπτύξεις τουριστικών έργων όπως ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, ΠΟΤΑ, σύνθετα τουριστικά καταλύματα. Ετσι, το βάρος μεταφέρεται σταδιακά από τις μικρές διάσπαρτες τουριστικές αναπτύξεις σε μεγαλύτερα και πιο οργανωμένα projects.
10/ Τι σημαίνει το όριο των 100 κλινών στα νησιά;
Το όριο των 100 κλινών λειτουργεί ως ταβάνι στη δυναμικότητα νέων μονάδων σε πολλά μεγάλα και μεσαία νησιά. Στην πράξη σημαίνει ότι ακόμη κι αν ένας επενδυτής διαθέτει 30, 50 ή 100 στρέμματα, δεν μπορεί να δημιουργήσει μονάδα απεριόριστης δυναμικότητας και αυτό είναι σημείο έντονων αντιδράσεων από την πλευρά του τουριστικού κλάδου που θεωρεί ότι τα οριζόντια όρια κλινών ενδέχεται να επηρεάσουν τη βιωσιμότητα μεγάλων επενδυτικών σχεδίων. Ετσι, το νέο πλαίσιο φαίνεται να προωθεί «λιγότερες αλλά ακριβότερες κλίνες», ιδιαίτερα σε πολλά νησιά των Κυκλάδων.
11/ Το νέο Χωροταξικό περιορίζει τον υπερτουρισμό;
Αυτό είναι ένα από τα μεγαλύτερα ερωτήματα που ανοίγει το νέο πλαίσιο. Από τη μία αυξάνει τις αρτιότητες, βάζει όρια κλινών και περιορίζει την πυκνότητα σε ορισμένες περιοχές. Από την άλλη, όμως, συνεχίζει να επιτρέπει μεγάλες οργανωμένες αναπτύξεις, χαρακτηρίζει σχετικά λίγες περιοχές ως ιδιαίτερα επιβαρυμένες και δεν φαίνεται να ενσωματώνει ουσιαστικά τη βραχυχρόνια μίσθωση Airbnb στους υπολογισμούς του. Ετσι, αρκετοί εκτιμούν ότι το πλαίσιο περισσότερο αναδιατάσσει την ανάπτυξη παρά τη μειώνει.
12/ Γιατί προκαλεί συζήτηση ο τρόπος χαρακτηρισμού των περιοχών;
Η κατηγοριοποίηση βασίστηκε σε σύνθετους δείκτες τουριστικής έντασης και φέρουσας ικανότητας. Ωστόσο, σε πολλά νησιά η έκρηξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης και η εποχική υπερσυγκέντρωση επισκεπτών είναι εξίσου σημαντικές με τα ξενοδοχεία. Γι’ αυτό αρκετοί θεωρούν ότι ο πραγματικός βαθμός τουριστικής πίεσης αποτυπώνεται μόνο μερικώς.
13/ Τι αλλάζει για τις παράκτιες περιοχές;
Μία από τις σημαντικότερες περιβαλλοντικές προβλέψεις αφορά τον αιγιαλό. Σύμφωνα με το σχέδιο, δεν θα επιτρέπεται δόμηση σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από τον αιγιαλό για συγκεκριμένες τουριστικές χρήσεις πλην υποδομών για ΑμεΑ. Η ρύθμιση αυτή θεωρείται σημαντική γιατί μέχρι σήμερα υπήρχαν δυνατότητες για εγκαταστάσεις πολύ κοντά στη θάλασσα.
14/ Τι σημαίνει αυτό για την αγορά ακινήτων;
Το νέο χωροταξικό πλαίσιο αναμένεται να επηρεάσει τις αξίες γης. Μεγάλες ενιαίες ιδιοκτησίες 8, 12, 16 στρεμμάτων και άνω εκτιμάται ότι θα αποκτήσουν ακόμη μεγαλύτερη αξία, ιδίως σε δημοφιλή νησιά. Αντίθετα, μικρές εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες ενδέχεται να χάσουν μέρος της επενδυτικής τους ελκυστικότητας για τουριστική αξιοποίηση.
15/ Τι αλλάζει για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;
Το νέο Χωροταξικό ανοίγει για πρώτη φορά τον δρόμο για περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανάλογα με την τουριστική πίεση κάθε περιοχής. Η κατεύθυνση που δίνεται είναι να προβλέπονται: περιορισμοί στις νέες άδειες Airbnb, γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή ακόμη και πλήρους απαγόρευσης, αλλά και πάγωμα νέων Airbnb σε νεόδμητα σπίτια. Παράλληλα, για πρώτη φορά οι κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα συνυπολογίζονται στη φέρουσα ικανότητα μιας περιοχής, δηλαδή στον συνολικό βαθμό τουριστικής πίεσης.
16/ Πότε θα εφαρμοστούν τα μέτρα για τη βραχυχρόνια;
Μετά τη θεσμοθέτηση του Χωροταξικού θα υπάρξουν οι ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, ώστε να θεσμοθετηθεί ένα νέο πλαίσιο που θα βάζει αυστηρούς όρους και κανόνες στα σπίτια τύπου Airbnb. Το νέο πλαίσιο θα δίνει τη δυνατότητα στο κράτος να επιβάλλει περιορισμούς στο μέλλον, ιδιαίτερα σε περιοχές με τουριστική πίεση.
17/ Τι ισχύει για τους επενδυτές που έχουν ήδη ώριμα επενδυτικά σχέδια;
Για τα ήδη ώριμα επενδυτικά σχέδια προβλέπεται ένα μεταβατικό στάδιο ώστε να μην ακυρωθούν επενδύσεις που έχουν ήδη προχωρήσει ουσιαστικά. Ειδικότερα, επενδυτές που έχουν αγοράσει ακίνητα, εκπονήσει μελέτες, υποβάλει φακέλους και έχουν λάβει πληρότητα περιβαλλοντικής αδειοδότησης έως την ημερομηνία ανακοίνωσης του σχεδίου θα μπορούν να συνεχίσουν με το προηγούμενο καθεστώς και να αξιοποιήσουν τις ευεργετικές διατάξεις του ισχύοντος χωροταξικού πλαισίου.
18/ Από πότε τίθεται σε ισχύ το νέο καθεστώς;
Το σχέδιο του νέου Χωροταξικού βρίσκεται σε διαδικασία διαβούλευσης και θα αποκτήσει κανονιστική ισχύ μετά την έκδοση της σχετικής ΚΥΑ και τη δημοσίευσή της σε ΦΕΚ.
19/ Είναι οριστικό το σχέδιο που παρουσιάστηκε;
Tο σχέδιο δεν είναι το τελικό. Τα δύο συναρμόδια υπουργεία, Περιβάλλοντος – Ενέργειας και Τουρισμού, έδωσαν προθεσμία έως τις 25 Μαΐου για την κατάθεση σχολίων και παρατηρήσεων από τους εμπλεκόμενους φορείς, ώστε να ληφθούν υπόψη στη διαμόρφωση της τελικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης. Στόχος είναι το νέο Ειδικό Χωροταξικό να θεσμοθετηθεί έως τα τέλη Ιουνίου. Παράλληλα, έχουν συγκροτηθεί ομάδες εργασίας μεταξύ του υπουργείου και εκπροσώπων του ξενοδοχειακού κλάδου, προκειμένου να συζητηθούν οι παρατηρήσεις και τα αιτήματα των φορέων και να εξεταστεί ποια από αυτά θα μπορούσαν να ενσωματωθούν στο τελικό κείμενο.
Φωτογραφία: Getty images / Idela image
Συνεχίζοντας σε αυτό τον ιστότοπο αποδέχεστε την χρήση των cookies στη συσκευή σας όπως περιγράφεται στην πολιτική cookies
Μάθετε περισσότερα εδώ
Αποδοχή