Σε «νέα εποχή» αναφορικά με την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης εισέρχεται το Λος Άντζελες, καθώς για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες το δημοτικό συμβούλιο αναθεώρησε τους κανόνες ελέγχου των ενοικίων, μειώνοντας δραστικά τις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές σε μία από τις πιο ακριβές πόλεις της χώρας.
Σύμφωνα με το Politico, η απόφαση αυτή έρχεται μετά από χρόνια συζητήσεων σχετικά με το πόσο αυστηρή πρέπει να είναι η πόλη στη ρύθμιση της εκτεταμένης αγοράς ενοικίων, καθώς το κόστος διαβίωσης έχει εκτοξευθεί στα ύψη και το χάσμα μεταξύ πλουσίων και φτωχών έχει διευρυνθεί. Έρχεται εν μέσω μιας πανεθνική καμπάνια στις αναφορικά με το δικαίωμα των ασθενέστερων στρωμάτων στην στέγαση, με επίκεντρο τον εκλεγμένο δήμαρχο της Νέας Υόρκης, Zohran Mamdani, ο οποίος κέρδισε μια αποφασιστική νίκη την περασμένη εβδομάδα, με επίκεντρο -μεταξύ άλλων- την υπόσχεση να «παγώσει τα ενοίκια».
«Αυτό που έχουμε μπροστά μας αυτή τη στιγμή είναι μια ευκαιρία να κάνουμε το Λος Άντζελες πιο προσιτό», δήλωσε η δημοτική σύμβουλος Nithya Raman, η οποία υποστήριξε το μέτρο, σε συνέντευξη Τύπου που παραχώρησε μαζί με ακτιβιστές ενοικιαστών πριν από την ψηφοφορία. «Γιατί όταν οι άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά να μείνουν στο Λος Άντζελες, ολόκληρη η πόλη ευημερεί» σημείωσε.
Η απόφαση αυτή σηματοδοτεί μια άλλη σημαντική νίκη για τους εκπροσώπους των ενοικιαστών και τους συμμάχους τους στο δημοτικό συμβούλιο, οι οποίοι τα τελευταία χρόνια έχουν ενισχύσει σημαντικά την προστασία των ενοικιαστών, με μέτρα όπως μεγαλυτεροι περιορισμοί στις εξώσεις, νομική υποστήριξη που χρηματοδοτείται από τους φορολογούμενους και πρόσθετο χρονικό περιθώριο για την αποπληρωμή καθυστερημένων ενοικίων. Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Λος Άντζελες, των οποίων τα κτίρια καλύπτονται από τους νόμους σταθεροποίησης των ενοικίων της πόλης — περίπου τα τρία τέταρτα της αγοράς — θα έχουν το δικαίωμα να αυξάνουν τα ενοίκια κατά 1% έως 4% ετησίως, ανάλογα με τον πληθωρισμό. Μέχρι σήμερα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν το δικαίωμα να αυξάνουν τα ενοίκια κατά 3% έως 8% ετησίως.
Η δήμαρχος του Λος Άντζελες, Κάρεν Μπας, επικρότησε την απόφαση του συμβουλίου, λέγοντας ότι αποτελεί μέρος της ευρύτερης προσπάθειάς της να διευκολύνει τη ζωή στην πόλη.
«Θα βοηθήσουμε τους κατοίκους του Λος Άντζελες να αντεπεξέλθουν στο κόστος στέγασης, θα αποτρέψουμε την αύξηση του αριθμού των αστέγων και θα περιορίσουμε την εκτίναξη των ενοικίων», δήλωσε η Μπας σε ανακοίνωσή της.
Η ψηφοφορία του συμβουλίου, η οποία ελήφθη με μεγάλη πλειοψηφία 12-2, ήρθε μετά από μια έντονη, σχεδόν δίωρη ακρόαση που αποκάλυψε βαθιές ιδεολογικές διαιρέσεις και διαφωνίες σχετικά με το αν οι αλλαγές θα προσφέρουν μια σανίδα σωτηρίας στους ενοικιαστές που αντιμετωπίζουν δυσκολίες ή θα οδηγήσουν τους ιδιοκτήτες σε χρεοκοπία. Η απόφαση, η οποία απαιτεί μια επιπλέον ψηφοφορία για την επικύρωση συγκεκριμένων όρων πριν τεθεί σε ισχύ, είναι πιθανό να τεθεί σε εφαρμογή πριν πολλοί ενοικιαστές κληθούν να αντιμετωπίσουν την επόμενη αύξηση του ενοικίου τους τον Φεβρουάριο.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων του Λος Άντζελες καταδίκασαν την κίνηση, υποστηρίζοντας ότι η απώλεια εισοδήματος θα τους δυσκολέψει να συντηρήσουν τα ακίνητά τους, θα τους αναγκάσει να τα πουλήσουν και θα αποθαρρύνει την ανάπτυξη νέων διαμερισμάτων σε μια πόλη που αντιμετωπίζει από καιρό σοβαρή έλλειψη.
«Αυτή η ψηφοφορία θα μείνει στην ιστορία για την προσφορά κατοικιών και τους παρόχους μας», δήλωσε ο Κρις Γκρέι, πρόεδρος της Moss & Company, μιας μεγάλης εταιρείας διαχείρισης ακινήτων στο Λος Άντζελες. «Δεν μπορούμε να το αντέξουμε οικονομικά» πρόσθεσε.
Το Λος Άντζελες, όπως και πολλές πόλεις της Καλιφόρνια, παραμένει βυθισμένο σε μια κρίση αστέγων και οικονομικής προσιτότητας. Σύμφωνα με την πιο πρόσφατη επίσημη εκτίμηση, σχεδόν 44.000 άτομα είναι άστεγα, ενώ ένας στους τρεις ενοικιαστές ξοδεύει περισσότερο από το μισό του εισοδήματός του για ενοίκιο.
Πάνω από 1,5 εκατομμύρια κάτοικοι του Λος Άντζελες ζουν στα 651.000 διαμερίσματα της πόλης με σταθερό ενοίκιο. Γενικά, τα όρια στις αυξήσεις ενοικίου ισχύουν για διαμερίσματα που χτίστηκαν πριν από τον Οκτώβριο του 1978.
Η νομοθεσία της πολιτείας εμποδίζει το δημοτικό συμβούλιο να διευρύνει την ισχύ του μέτρου και σπίτια χτισμένα και μετά από την παραπάνω χρονολογία, αν και οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που έχουν χτιστεί πιο πρόσφατα στο Λος Άντζελες και αλλού στην Καλιφόρνια πρέπει να συμμορφώνονται με λιγότερο αυστηρούς κανόνες που απαγορεύουν μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίου.
Θα πρέπει να σημειωθεί πάντως πως ενοικιαζόμενες μονοκατοικίες και διαμερίσματα που έχουν χτιστεί τα τελευταία 15 χρόνια εξαιρούνται από τους ελέγχους ενοικίου, εκτός από ειδικές περιπτώσεις. Σε κάθε περίπτωση, όταν κάποιος εγκαταλείπει ένα διαμέρισμα, δεν υπάρχει ανώτατο όριο στο πόσο μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει το ενοίκιο για τον επόμενο ενοικιαστή.
Η πανδημία COVID-19 έθεσε τις βάσεις για το κύμα νικών των ενοικιαστών στην πόλη. Ο φόβος για μαζικές απώλειες θέσεων εργασίας στην αρχή του Μαρτίου 2020 οδήγησε την πόλη να απαγορεύσει τις εξώσεις για μη πληρωμή ενοικίου και, για πρώτη φορά από την έναρξη ισχύος των κανόνων ελέγχου ενοικίων, να απαγορεύσει τις αυξήσεις διάφορες πολυκατοικίες.
Το «πάγωμα των ενοικίων» διήρκεσε σχεδόν τέσσερα χρόνια, πολύ περισσότερο από ό,τι σε άλλες μεγάλες πόλεις. Όταν καταργήθηκαν τα μέτρα προστασίας της εποχής του COVID, τα μέλη του δημοτικού συμβουλίου τα αντικατέστησαν με μόνιμους κανόνες που ήταν πολύ πιο αυστηροί από ό,τι ίσχυε προηγουμένως.
Οι ενοικιαστές, για παράδειγμα, θα πρέπει να μην έχουν πληρώσει ενοίκιο τουλάχιστον ενός μήνα, προκειμένου ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να έχει το δικαίωμα να ξεκινήσει διαδικασία έξωσης. Σε άλλη περίπτωση, οι ενοικιαστές δεν μπορούν να εκδιωχθούν καθόλου, εκτός αν παραβιάσουν τη σύμβαση μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης θέλει να ζήσει στο διαμέρισμα ή για άλλους συγκεκριμένους λόγους. Τέλος, οι ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα λαμβάνουν νομική υποστήριξη στο δικαστήριο έξωσης.
Η πολιτική στέγασης της πόλης μεταβλήθηκε υπέρ των ενοικιαστών, ξεκινώντας με τη νίκη της Raman το 2020 και συνεχίστηκε με την εκλογή των προοδευτικών μελών του δημοτικού συμβουλίου Eunisses Hernandez, Hugo Soto-Martinez και Ysabel Jurado, οι οποίοι ψήφισαν υπέρ των νέων περιορισμών ενοικίου την Τετάρτη.
«Έχω κουραστεί να συζητάμε για το πώς θα κάνουμε το Λος Άντζελες μια πόλη παγκόσμιας κλάσης, όταν δεν φροντίζουμε καν τις οικογένειές μας», δήλωσε ο Hernandez στη συνέντευξη Τύπου πριν από την ψηφοφορία. «Σήμερα είναι ένα παράδειγμα ότι πρέπει να αναλάβουμε δράση και να το κάνουμε» υπογράμμισε.
Η συμμαχία «Keep LA Housed», που οργάνωσε τη συνέντευξη Τύπου, δημιουργήθηκε μετά την έκτακτη κατάσταση που προκάλεσε η COVID και αποτελείται από περισσότερες από δώδεκα ομάδες υπεράσπισης των δικαιωμάτων των ενοικιαστών, κοινοτικές οργανώσεις και ομάδες δικηγόρων δημοσίου συμφέροντος. Έχει προωθήσει ένα Νομοσχέδιο για τα Δικαιώματα των Ενοικιαστών που περιλαμβάνει πολλές από τις αλλαγές που τώρα ψηφίστηκαν από το δημοτικό συμβούλιο.
Η ψηφοφορία της Τετάρτης είναι το «αποκορύφωμα» αυτής της προσπάθειας, δήλωσε η Christina Boyar, δικηγόρος της Public Counsel, μέλος της συμμαχίας.
«Αυτή ήταν η μακρύτερη, η μεγαλύτερη και μια από τις πιο σημαντικές μάχες», δήλωσε η Μπόγιαρ.
Λος Άντζελες: Η μελέτη για τις επιπτώσεις των αυξήσεων ενοικίων
Οι συζητήσεις για την αλλαγή του τύπου υπολογισμού των επιτρεπόμενων αυξήσεων ενοικίου ξεκίνησαν επίσημα πριν από δύο χρόνια, όταν τα μέλη του δημοτικού συμβουλίου διέθεσαν χρήματα για την πρόσληψη της Economic Roundtable, μιας συμβουλευτικής εταιρείας με έδρα το Λος Άντζελες, για να αναλύσει τους κανόνες της πόλης και να τους συγκρίνει με άλλους.
Η μελέτη διαπίστωσε ότι οι αυξήσεις των ενοικίων στο Λος Άντζελες — οι οποίες περιελάμβαναν επιπλέον πιθανές αυξήσεις για να ληφθούν υπόψη οι αυξανόμενοι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας — ήταν μεγαλύτερες από την πλειονότητα των άλλων πόλεων της Καλιφόρνια που είχαν έλεγχο ενοικίων, συμπεριλαμβανομένων των Μπέρκλεϊ, Σαν Φρανσίσκο και Σάντα Μόνικα. Η μελέτη διαπίστωσε επίσης ότι η αγοραία αξία των ενοικιαζόμενων μονάδων με σταθερό ενοίκιο στο Λος Άντζελες είχε διπλασιαστεί την τελευταία δεκαετία και οι ιδιοκτήτες απολάμβαναν σημαντική αύξηση στα καθαρά λειτουργικά έσοδα των μονάδων.
Επιπλέον, η μελέτη έδειξε ότι τα έξοδα των ιδιοκτητών αυξάνονταν, σε μεγάλο βαθμό λόγω της αύξησης του κόστους ασφάλισης και της ανάγκης για επισκευές και αναβαθμίσεις. Με λίγες εξαιρέσεις, τα πιο πρόσφατα ακίνητα με σταθερό ενοίκιο είναι σχεδόν 50 ετών και τα μισά από αυτά κατασκευάστηκαν πριν από το 1950.
Επικαλούμενο την ανάγκη των ιδιοκτητών να επενδύσουν στα κτίριά τους, το τμήμα στέγασης της πόλης συνέστησε στο δημοτικό συμβούλιο να αλλάξει τα όρια των αυξήσεων των ενοικίων σε μέγιστο ετήσιο άλμα 5% με κατώτατο όριο 2%, ανάλογα με τον πληθωρισμό.
Ωστόσο, τα μέλη του δημοτικού συμβουλίου μείωσαν αυτά τα ποσοστά την περασμένη εβδομάδα στην Επιτροπή Στέγασης και Αστεγίας, της οποίας προεδρεύει η Raman. Η επιτροπή της προώθησε ένα πιο επιθετικό σχέδιο που θα απαγόρευε εντελώς τις αυξήσεις εάν ο πληθωρισμός ήταν αρκετά χαμηλός και θα περιοριζόταν σε όχι περισσότερο από 3%.
Κατά τη διάρκεια μιας μακράς συζήτησης στην συνεδρίαση της Τετάρτης, ήταν σαφές ότι η πλειοψηφία των μελών του συμβουλίου δεν υποστήριζε αυτή την ιδέα. Ορισμένοι υποστήριξαν ότι ένας πολύ αυστηρός περιορισμός θα ήταν αντιπαραγωγικός, καθώς οι μικροί ιδιοκτήτες θα πουλούσαν τα ακίνητά τους και η ανάπτυξη θα σταματούσε.
«Δεν μπορείς να παραπονιέσαι για την οικονομική προσιτότητα ή να λες ότι «το ενοίκιο είναι υπερβολικά υψηλό» και στη συνέχεια να συμβάλλεις στον παράγοντα που το κάνει ακόμη πιο ακριβό», δήλωσε η σύμβουλος Μόνικα Ροντρίγκεζ.
Η Ροντρίγκεζ ψήφισε υπέρ της τελικής πρότασης, σύμφωνα με την οποία η πόλη θα καθορίσει μια επιτρεπόμενη ετήσια αύξηση ενοικίου μεταξύ 1% και 4%, με βάση το 90% του δείκτη τιμών καταναλωτή — έναν από τους κύριους δείκτες πληθωρισμού.
Με δεδομένο ότι οι κανόνες σταθεροποίησης των ενοικίων της πόλης ισχύουν γενικά για παλαιότερα κτίρια, οι υποστηρικτές των αλλαγών έχουν υποστηρίξει ότι η μείωση των επιτρεπόμενων αυξήσεων ενοικίου σε αυτά δεν θα επηρεάσει τις νέες κατασκευές.
Ωστόσο, ορισμένοι κατασκευαστές διαφωνούν. Ο μεγαλοεπενδυτής John Gregorchuk δήλωσε σε συνέντευξή του ότι σχεδίαζε να ανακατασκευάσει ένα παλαιότερο τριπλό κτίριο που αγόρασε δίπλα σε σταθμό του μετρό στο νότιο Λος Άντζελες σε κτίριο 48 διαμερισμάτων. Εγκατέλειψε το έργο επειδή οι κανόνες σταθεροποίησης των ενοικίων της πόλης μπορούν να απαιτούν τα νέα κτίρια που αντικαθιστούν τέτοιες κατοικίες να υπόκεινται σε περιορισμούς ενοικίου. Αντ’ αυτού, πουλάει το ακίνητο και τέσσερα άλλα που του ανήκουν στην πόλη.
«Είναι πραγματικά δύσκολο να πεις στους επενδυτές: «Ας αναλάβουμε όλο αυτό το ρίσκο» σε μια πόλη που μισεί τους ιδιοκτήτες και τους κατασκευαστές», δήλωσε ο Gregorchuk.
Αξίζει να σημειωθεί πως η ψηφοφορία της Τετάρτης περιελάμβανε μια διάταξη για τη μελέτη των επιπτώσεων των κανόνων σταθεροποίησης των ενοικίων και άλλων κανονισμών της πόλης και της πολιτείας στα έργα αναδιαμόρφωσης.