Η στεγαστική κρίση που τα τελευταία χρόνια χτυπάει «κόκκινο» στην Ελλάδα, με την κατοικία να γίνεται δυσεύρετη και πανάκριβη ενώ χιλιάδες σπίτια μένουν κλειστά ή αναξιοποίητα, θεωρείται πλέον «μοχλός ακρίβειας» που πνίγει τα νοικοκυριά. Και δεν συμβαίνει μόνο εδώ καθώς το ίδιο φαινόμενο μαστίζει όλη την Ευρώπη.
Το θέμα μπαίνει επί τάπητος αύριο Παρασκευή στο τραπέζι του άτυπου Eurogroup, το οποίο συνεδριάζει στη Λευκωσία και μεταφέρεται πλέον στο ανώτατο οικονομικό επίπεδο της Ευρωζώνης. Οι συμμετέχοντες θα συζητήσουν τις «βέλτιστες πρακτικές» που έχουν ήδη εφαρμοστεί για την λύση του προβλήματος σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Σύμφωνα με όσα ανακοίνωσε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και πρόεδρος του Eurogroup, Κυριάκος Πιερρακάκης, κατά τη διάρκεια πρόσφατης ομιλίας του, στην συνεδρίαση των υπουργών Οικονομικών της Ευρωζώνης θα τεθούν στο μικροσκόπιο τα μοντέλα τριών κρατών-μελών. Πρόκειται για την Ισπανία, την Κροατία και την Ιρλανδία, οι παρεμβάσεις των οποίων θεωρούνται πλέον χαρακτηριστικά παραδείγματα για την αντιμετώπιση του προβλήματος.
Η συζήτηση στο Eurogroup αναμένεται να επικεντρωθεί σε τρία κομβικά ζητήματα, τα οποία αποτελούν και τα βασικά «αγκάθια» της ελληνικής αγοράς ακινήτων:
Τα κενά και κλειστά ακίνητα: Εξετάζονται φορολογικά και οικονομικά κίνητρα (αλλά και αντικίνητρα) προκειμένου χιλιάδες ιδιοκτήτες να ανοίξουν ξανά τα σπίτια τους και να τα διαθέσουν στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, αυξάνοντας έτσι άμεσα την προσφορά.
Κοινωνική κατοικία (Social Housing): Μελέτη των κρατικών προγραμμάτων ανέγερσης ή αξιοποίησης δημόσιων κτιρίων με στόχο την παροχή προσιτής στέγης σε νέους, ευάλωτα νοικοκυριά και χαμηλόμισθους.
Στεγαστικά κίνητρα: Επιδοτήσεις ανακαινίσεων, προγράμματα χαμηλότοκων δανείων και φοροαπαλλαγές που θα διευκολύνουν τους πολίτες να αποκτήσουν ή να ενοικιάσουν αξιοπρεπή κατοικία.
Οι εκπρόσωποι των χωρών της Ευρωζώνης θα συζητήσουν τα μοντέλα που εφάρμοσαν για την στεγαστική κρίση η Ισπανία, η Κροατία και η Ιρλανδία.
Το Μοντέλο της Ισπανίας: Έλεγχος ενοικίων και «ξεκλείδωμα» κενών διαμερισμάτων
Η Ισπανία ψήφισε έναν εμβληματικό στεγαστικό νόμο (Ley de Vivienda), ο οποίος εστιάζει κυρίως στην προστασία των ενοικιαστών και την πίεση προς τους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά.
Η Ισπανία εφαρμόζει ζώνες «Οικιστικού Μοντέλου Υψηλής Πίεσης» (Zona tensionada). Αντίστοιχα οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις μπορούν να χαρακτηρίσουν περιοχές όπου τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί ως «κόκκινες ζώνες». Εκεί, μπαίνει ανώτατο όριο (πλαφόν) στις αυξήσεις των ενοικίων, τόσο για τα υπάρχοντα συμβόλαια όσο και για τα νέα.
Παράλληλα, προσφέρεται έκπτωση φόρου έως και 90% στο εισόδημα από ενοίκια για τους ιδιοκτήτες που δέχονται να μειώσουν την τιμή του ενοικίου κατά 5% σε σχέση με το προηγούμενο συμβόλαιο. Αντίθετα, επιβάλλεται προσαύξηση έως και 150% στον φόρο ακινήτων (IBI) για διαμερίσματα που παραμένουν αδικαιολόγητα κλειστά για περισσότερο από δύο χρόνια, αν ο ιδιοκτήτης κατέχει πάνω από τέσσερα ακίνητα.
Το Μοντέλο της Κροατίας: Κρατική κατασκευή (POS) και φορολογική μεταρρύθμιση
Μία άλλη χώρα, που αντιμετώπισε με επιτυχία το στεγαστικό, η Κροατία το αντιμετώπισε με ένα πιο παρεμβατικό, κατασκευαστικό μοντέλο, ενώ πρόσφατα στράφηκε και στη φορολογία για να αναχαιτίσει το φαινόμενο των κενών σπιτιών και της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Το Πρόγραμμα POS (Κοινωνικά Επιδοτούμενη Στέγαση) , μέσω ενός κεντρικού οργανισμού (APN), αναλαμβάνει τον ρόλο του κατασκευαστή. Χτίζει οικιστικά συγκροτήματα σε συνεργασία με τους δήμους (οι οποίοι συχνά παραχωρούν δωρεάν τη γη) και πουλάει τα διαμερίσματα σε τιμές πολύ χαμηλότερες από τις εμπορικές, με κρατικά επιδοτούμενα δάνεια και μακρά περίοδο αποπληρωμής. Το πρόγραμμα απευθύνεται κυρίως σε νέες οικογένειες.
Επίσης, η Κροατία εισήγαγε έναν στοχευμένο φόρο για τα ακίνητα που δεν αποτελούν μόνιμη κατοικία και δεν είναι νοικιασμένα μακροχρόνια. Ο φόρος αυτός πλήττει κυρίως τα σπίτια που μένουν άδεια ή χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για τουρισμό (Airbnb), πιέζοντας τους ιδιοκτήτες να τα γυρίσουν σε παραδοσιακές μισθώσεις.
Το Μοντέλο της Ιρλανδίας: Το γιγαντιαίο πρόγραμμα “Σπίτια για όλους”
Η Ιρλανδία βρέθηκε προ ετών στο επίκεντρο μιας από τις χειρότερες στεγαστικές κρίσεις παγκοσμίως, λόγω της μαζικής μετακόμισης στελεχών τεχνολογίας. Η απάντηση της κυβέρνησης ήταν το σχέδιο “Housing for All”, ένα πολυετές πλάνο με τεράστια κρατική χρηματοδότηση.
Συγκροτήματα κατοικιών στην Ιρλανδία
Ένα πρόγραμμα που αποτελεί σύμπραξη κράτους με τον ιδιωτικό τομέα (Cost Rental): Το κράτος χρηματοδοτεί κατασκευαστές για να χτίσουν συγκροτήματα, με τον όρο ότι τα ενοίκια σε αυτά τα κτήρια θα καθορίζονται αποκλειστικά με βάση το κόστος κατασκευής και συντήρησης τους, και όχι με βάση την προσφορά και τη ζήτηση της αγοράς. Αυτό εξασφαλίζει ενοίκια τουλάχιστον 25% χαμηλότερα από τις τιμές της ελεύθερης αγοράς.
Παράλληλα, η Ιρλανδία υλοποιεί και το πρόγραμμα “First Home”, όπου το κράτος λειτουργεί ως «συνιδιοκτήτης» για να βοηθήσει τους νέους αγοραστές. Αν ένας πολίτης δεν έχει όλο το ποσό για να αγοράσει ένα σπίτι, το κράτος καλύπτει έως και το 30% της αξίας του, παίρνοντας ένα μερίδιο (equity) στο ακίνητο, το οποίο ο αγοραστής μπορεί να εξαγοράσει αργότερα χωρίς τόκο για τα πρώτα χρόνια.
Ταυτόχρονα υπάρχει υψηλός Φόρος Κενών Κατοικιών (Vacant Homes Tax): Επιβάλλεται δηλαδή, ειδικός φόρος (ύψους τριπλάσιου από τον κανονικό φόρο ακινήτων) σε σπίτια που κατοικούνται λιγότερο από 30 ημέρες τον χρόνο, ώστε να αποθαρρυνθεί η κερδοσκοπική κατακράτηση κλειστών ακινήτων.
Η αυριανή συνεδρίαση στη Λευκωσία έρχεται σε μια περίοδο που η αγορά στέγης στην Ελλάδα και την Ευρώπη βρίσκεται σε σημείο βρασμού, με τις τιμές των ενοικίων να κινούνται σε επίπεδα δυσανάλογα με τα εισοδήματα των πολιτών, που ήδη πιέζονται από την κρίση στην αγορά ενέργειας.
Οι ευρωπαϊκές «συνταγές» που θα παρουσιαστούν αναμένεται να λειτουργήσουν ως ένας πρακτικός οδηγός, προσφέροντας εργαλεία στα κράτη-μέλη ώστε να αυξήσουν την προσφορά ακινήτων. Στόχος είναι να μπει ένα οριστικό «φρένο» στις κερδοσκοπικές τάσεις και να εξισορροπηθεί η αγορά, καθιστώντας ξανά τη στέγαση ένα προσβάσιμο κοινωνικό αγαθό.