Η νέα πραγματικότητα στην αγορά κατοικίας είναι πως τα μικρότερα διαμερίσματα αναδεικνύονται σε βασικό «παίκτη» τόσο σε επίπεδο τιμών όσο και επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Την ίδια στιγμή, η αγορά πλειστηριασμών διευρύνεται αλλά δεν απορροφάται επαρκώς, ενώ η στεγαστική πίστη εξακολουθεί να κινείται σε χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο, αποτυπώνοντας ένα νέο, πιο «σφιχτό» χρηματοδοτικό περιβάλλον.
Τα στοιχεία του ΙΟΒΕ σε συνεργασία με τη CEPAL δείχνουν σαφή μετατόπιση της ζήτησης προς μικρότερες κατοικίες, κυρίως διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου. Πρόκειται για ακίνητα που όχι μόνο διατηρούν υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά καταγράφουν και ισχυρότερους ρυθμούς ανόδου σε σχέση με τις μεγαλύτερες επιφάνειες.
Στο Κέντρο της Αθήνας, τα μικρά διαμερίσματα φτάνουν περίπου τα 1.876 ευρώ/τ.μ., ξεπερνώντας τα μεγαλύτερα που κινούνται μεταξύ 1.762 και 1.809 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στα Νότια Προάστια, την ακριβότερη αγορά της χώρας, όπου οι τιμές για μικρές κατοικίες αγγίζουν τα 2.815 ευρώ/τ.μ., με το συνολικό εύρος να φτάνει έως τα 2.981 ευρώ/τ.μ.Στα Βόρεια Προάστια, οι τιμές διαμορφώνονται μεταξύ 2.743 και 2.840 ευρώ/τ.μ., επιβεβαιώνοντας τη διατήρηση υψηλών αξιών. Αντίθετα, πιο προσιτές περιοχές όπως η Δυτική Αθήνα κινούνται σε επίπεδα 1.512–1.695 ευρώ/τ.μ.Στον Πειραιά οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 1.524 και 1.838 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη, η αγορά εμφανίζει μεγαλύτερη διακύμανση, με τιμές από 1.260 έως 1.866 ευρώ/τ.μ.
Πέρα από τα επίπεδα τιμών, καθοριστική είναι και η δυναμική ανόδου. Μεταξύ 2024 και 2025, τα μικρά διαμερίσματα κατέγραψαν τις υψηλότερες αυξήσεις, στο Κέντρο της Αθήνας η άνοδος φτάνει το 4,2%, έναντι 3% για τα δύο υπνοδωμάτια και 2,7% για μεγαλύτερα ακίνητα. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη οι αυξήσεις διαμορφώνονται στο 3,5% για τα μικρά, σχεδόν διπλάσιες από το 1,8% των μεγαλύτερων κατοικιών.
Στα Νότια Προάστια η άνοδος αγγίζει το 3,0% και στα Βόρεια το 2,6%, ενώ σε Δυτική Αθήνα και Πειραιά κυμαίνεται μεταξύ 2,5% και 2,9%, επιβεβαιώνοντας ότι η τάση είναι οριζόντια σε όλη την αγορά.
Την ίδια ώρα, η αγορά πλειστηριασμών εμφανίζει έντονη δραστηριότητα, χωρίς όμως να συνοδεύεται από αντίστοιχη ζήτηση. Ο αριθμός των ακινήτων που οδηγούνται σε πλειστηριασμό αυξήθηκε από περίπου 20.000 το 2021 σε σχεδόν 70.000 το 2024, ενώ το 2025 παραμένει σε υψηλά επίπεδα, μεταξύ 65.000 και 70.000.
Συνολικά, τα ακίνητα που έχουν προγραμματιστεί για πλειστηριασμό υπερβαίνουν πλέον τις 270.000–280.000. Ωστόσο, η απορρόφηση παραμένει χαμηλή: μόλις το 14%–15% των ακινήτων καταλήγει σε πώληση, δηλαδή περίπου ένα στα επτά.
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και σε επίπεδο αξίας. Η συνολική αξία εκκίνησης αυξήθηκε από 3,2 δισ. ευρώ το 2021 σε περίπου 8 δισ. ευρώ το 2024, ενώ το 2025 διαμορφώνεται κοντά στα 7,5 δισ. ευρώ. Παρά τα υψηλά αυτά επίπεδα, η αγορά απορροφά μόλις το 13%–16% της προσφερόμενης αξίας.
Η συμπεριφορά των αγοραστών διαφοροποιείται ανάλογα με τον γύρο πλειστηριασμού. Στον πρώτο γύρο, επτά στα δέκα ακίνητα δεν βρίσκουν ενδιαφέρον, ενώ στον δεύτερο η αποτυχία ξεπερνά το 88%. Η εικόνα βελτιώνεται στους επόμενους γύρους, όταν οι τιμές μειώνονται έως και 20%, γεγονός που ενεργοποιεί τη ζήτηση.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το 90% των ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό αφορά κατοικίες αξίας κάτω των 200.000 ευρώ, οι οποίες αντιστοιχούν στο 62% της συνολικής αξίας. Παρά την αύξηση των συναλλαγών –από περίπου 10.000 το 2021 σε 35.000 το 2025– οι πλειστηριασμοί εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν μόλις το 7% της συνολικής αγοράς.
Τα πρώτα στοιχεία του 2026 δείχνουν τάσεις επιβράδυνσης, με 10.000–15.000 πλειστηριασμούς στο πρώτο τρίμηνο και απορρόφηση που υποχωρεί στο 13%–14%, ένδειξη ότι η αγορά αρχίζει να εξισορροπείται.
Σε αυτό το περιβάλλον, η στεγαστική πίστη παραμένει ο «αδύναμος κρίκος». Πριν από την κρίση, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ξεπερνούσαν τα 6–7 δισ. ευρώ ετησίως. Σήμερα κινούνται περίπου στα 2 δισ. ευρώ, παρά τη σταδιακή ανάκαμψη από το 2021 και μετά.Το συνολικό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων έχει υποχωρήσει από τα 70–80 δισ. ευρώ σε περίπου 30 δισ., αποτυπώνοντας τη συνεχιζόμενη απομόχλευση της οικονομίας. Παράλληλα, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν μειωθεί δραστικά στους ισολογισμούς των τραπεζών, αλλά έχουν μεταφερθεί σε εταιρείες διαχείρισης, οι οποίες πλέον διαδραματίζουν κομβικό ρόλο στην αγορά.Η εξέλιξη αυτή έχει βελτιώσει την εικόνα του τραπεζικού συστήματος, αλλά έχει δημιουργήσει ένα νέο τοπίο όπου η πρόσβαση σε χρηματοδότηση παραμένει περιορισμένη και η ανάπτυξη της αγοράς βασίζεται περισσότερο στα ίδια κεφάλαια των αγοραστών.
Η συνολική εικόνα που διαμορφώνεται είναι αυτή μιας αγοράς δύο ταχυτήτων. Από τη μία πλευρά, τα μικρά διαμερίσματα ενισχύονται, λειτουργώντας ως ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο με υψηλές αποδόσεις. Από την άλλη, η αυξημένη προσφορά μέσω πλειστηριασμών και η περιορισμένη τραπεζική χρηματοδότηση λειτουργούν ως «φρένο» στη συνολική δυναμική.