Για τις παλαιότερες γενιές το απόλυτο επίτευγμα ήταν, «αφού βάλουμε ένα κεραμίδι πάνω απ’ το κεφάλι μας», να αποκτήσουν ένα ή και περισσότερα ακίνητα. Για τις νεότερες γενιές, που γεννήθηκαν, μεγάλωσαν ή κλήθηκαν να δημιουργήσουν μέσα στη φωτιά της κρίσης, αυτό έπαψε να είναι ακόμα και όνειρο θερινής νυκτός. Κάπως έτσι, φτάσαμε να παρακολουθούμε να μειώνεται το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, να αυξάνεται αυτό των ενοικιαστών και να επικρατεί ο σκληρός, αδυσώπητος νόμος της αγοράς.
Τα ενοίκια
Στο σημείο αυτό όμως πρέπει να επισημανθεί πως η κούρσα των ενοικίων σε μεγάλο βαθμό είναι και απόρροια της εκρηκτικής ανόδου των τιμών των ακινήτων μετά την καταβαράθρωση που είχαν υποστεί στα χρόνια των μνημονίων. Ετσι, έχουμε το 70% περίπου των ιδιοκτητών να βλέπουν με ικανοποίηση να ανεβαίνει η αξία της περιουσίας τους και το περίπου 30% να δυσφορεί για τα πανάκριβα ενοίκια και το θέμα της κατοικίας να ανάγεται πλέον σε ένα από τα βασικά προβλήματα της κοινωνίας – κυρίως των νέων.
Το αποτέλεσμα είναι το όλο θέμα να μετατραπεί σε αντικείμενο των κανόνων της αγοράς, καθώς η ζήτηση ακινήτων για ενοικίαση αυξάνεται εκθετικά τα τελευταία χρόνια και τα διαθέσιμα ακίνητα μειώνονται (για μια πλειάδα λόγων, μεταξύ των οποίων η απόφαση των ιδιοκτητών να μην τα διαθέτουν για μακροχρόνια μίσθωση), ενώ τα ενοίκια παίρνουν την «ανηφόρα» – ακόμα και για τα «χρέπια» που αντικειμενικά δεν θα έπρεπε καν να βγαίνουν στην αγορά στην κατάσταση που βρίσκονται.
Αξίζει όμως να αναρωτηθεί κανείς: πόσοι είναι οι ενοικιαστές και πόσοι οι ιδιοκτήτες; Ποιες είναι οι κατοικίες που υπάρχουν στη χώρα μας και τι είδους είναι αυτές;
Πόσα σπίτια υπάρχουν;
Κλείσιμο
Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat, στην Ελλάδα οι ιδιοκτήτες ακινήτων, δηλαδή οι οικογένειες που κατοικούν σε ιδιόκτητο σπίτι, φτάνουν το 69,7% – όσο σχεδόν ο μέσος όρος και στην υπόλοιπη Ευρώπη. Τα προηγούμενα χρόνια (προ κρίσης) το ποσοστό αυτό ξεπερνούσε το 80%. «Μοιραία» λοιπόν το εναπομείναν ποσοστό του πληθυσμού, δηλαδή το 30,3%, αποτελεί τους ενοικιαστές. Ας τα δούμε όμως σε πραγματικούς αριθμούς.
Εδώ έχουμε πολύτιμα στοιχεία από διαφορετικές πηγές. Τα πλέον πρόσφατα, τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ μας δείχνουν ότι οι κατοικίες στην Ελλάδα είναι 7,3 εκατομμύρια. Η απογραφή πληθυσμού-κατοικιών από την Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία το 2021, αντίστοιχα, μας έδειξε ότι στην Ελλάδα υπάρχουν 6.596.761 ακίνητα. Σε αυτό θα επανέλθουμε.
Από την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ προκύπτουν και άλλα πολύτιμα στοιχεία σε ό,τι αφορά τους ιδιοκτήτες των ακινήτων στην Ελλάδα. Εχουμε για παράδειγμα κατά τι περισσότερες από 19.000 κατοικίες που πληρώνουν διπλό ΕΝΦΙΑ, καθώς ανήκουν στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers (εταιρειών διαχείρισης ληξιπρόθεσμων δανείων) και παραμένουν εκτός της αγοράς. Το κυβερνητικό επιτελείο υπολογίζει ότι συνολικά θα εισπράξει περίπου 20 εκατ. ευρώ από τον διπλό ΕΝΦΙΑ σε αυτά τα ακίνητα.
Υπάρχουν επίσης 48.485 ακίνητα για το 2024 και 64.627 για το 2023 που δεν πληρώνουν ΕΝΦΙΑ. Ουσιαστικά δεν υπολογίζονται, καθώς υπέστησαν ολική καταστροφή ή μεγάλες ζημιές από πυρκαγιές ή πλημμύρες τον Ιούλιο, Αύγουστο και Σεπτέμβριο του 2023.
Στην Ελλάδα υπάρχουν καταγεγραμμένες 7,3 εκατ. ιδιοκτησίες ακινήτων, εκ των οποίων το 70% χρησιμοποιείται για ιδιοκατοίκηση – Οι ενοικιαστές υπολογίζονται περίπου στις 800.000, ενώ η άνοδος των τιμών και η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών τροφοδοτούν δυσβάστακτες αυξήσεις ενοικίων
Απαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη
Πόσοι είναι λοιπόν, αντίστοιχα, οι ενοικιαστές; Θα χρησιμοποιήσουμε και εδώ έναν αντισυμβατικό τρόπο για να βρούμε τον πραγματικό αριθμό τους. Ισως ο πιο «πραγματικός» αριθμός να είναι αυτός της επιστροφής ενοικίου. Από τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών που διέθεσε συνολικό κονδύλι ύψους περίπου 200 εκατ. ευρώ προκύπτει ότι την επιστροφή ενοικίου εισέπραξαν 886.883 εγκεκριμένοι δικαιούχοι.
Η μεγάλη απόκλιση από τα… εκατομμύρια που θα περίμενε κανείς οφείλεται σε δύο λόγους: ο πρώτος είναι ότι η επιστροφή δόθηκε ανά νοικοκυριό, άρα δεν προσμετρώνται όσοι κατοικούν σε μια νοικιασμένη κατοικία. Και ο δεύτερος ότι στο ποσοστό των ενοικιαστών η στατιστική υπηρεσία υπολόγιζε στις προηγούμενες απογραφές και όσους κατοικούν στα ιδιόκτητα σπίτια οικογενειών.
Ετσι, η προηγούμενη απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ (2011) βρήκε ότι υπήρχαν 894.043 ενοικιαζόμενες κατοικίες, 3.017.542 ιδιοκατοικούμενες, 14.778 συνεταιριστικής ιδιοκτησίας και 195.725 «άλλου τύπου κυριότητας».
Ιδιοκτήτες οι δύο στους τρεις
Οπως και να έχει, τα ποσοστά των ιδιοκτητών και ενοικιαστών πλέον -ως ποσοστά- πλησιάζουν πολύ τον ευρωπαϊκό μέσο όρο σε σχέση με την αντιστοιχία δύο δεκαετίες πριν. Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat (2024) καταδεικνύουν ότι το 68% του πληθυσμού της Ευρωπαϊκής Ενωσης ζει σε ιδιόκτητη κατοικία, ενώ αντίθετα το 32% είναι ενοικιαστές.
Ενα ενδιαφέρον στοιχείο είναι ότι στις ισχυρότερες οικονομίες της Ε.Ε. η ενοικίαση είναι η ισχυρότερη τάση για την κατοικία. Ετσι, σε ενοικιαζόμενη κατοικία ζει το 53% των Γερμανών, το 46% των Αυστριακών και το 39% των Δανών. Η επιλογή της ενοικίασης, η οποία σε αυτές τις χώρες συνοδεύεται από ισχυρό θεσμικό πλαίσιο προστασίας των ενοικιαστών και μακροχρόνια μισθωτήρια, γεγονός που την καθιστά κοινωνικά αποδεκτή και οικονομικά βιώσιμη, δεν είναι τυχαία.
Αντίθετα, ζήτημα κουλτούρας μοιάζει να είναι η ιδιοκατοίκηση σε άλλες χώρες, ιδιαίτερα αυτές στις οποίες υπάρχει οικονομική επισφάλεια ή κατάλοιπα από τέτοιες μνήμες. «Πρωταθλήτρια» είναι η Ρουμανία, με το εντυπωσιακό 94% του πληθυσμού να ζει σε ιδιόκτητη κατοικία, και ακολουθούν η Σλοβακία με 93% και η Ουγγαρία με 92%. Οχι τυχαία, τα δραματικά αυτά ποσοστά ιδιόκτητων κατοικιών συναντώνται σε χώρες του πρώην ανατολικού μπλοκ, όπου η ιδιοκτησία κατοικίας ενισχύθηκε μετά τη δεκαετία του 1990, συχνά μέσω μαζικών ιδιωτικοποιήσεων κατοικιών.
Και κάτι τελευταίο: η «ακτινογραφία» των ακινήτων από την τελευταία απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ καταδεικνύει ότι από τα 6,596 εκατομμύρια, τα 2,27 είναι μονοκατοικίες, 1,012 διπλοκατοικίες και 3,274 εκατομμύρια πολυκατοικίες. Ως κενά δηλώνονται 2,277 εκατομμύρια (η συντριπτική πλειονότητά τους είναι μονοκατοικίες, στο 1,033 εκατομμύριο). Τα περισσότερα από αυτά, δηλαδή τα 2,356 εκατομμύρια, είναι χτισμένα ανάμεσα στις δεκαετίες 1960-1980, με την αμέσως πιο πολυπληθή κατηγορία (1,228 εκατομμύριο) να είναι χτισμένα στο διάστημα 1981-1990.
Από το 2001 έως το 2010 χτίστηκαν 915.138 κατοικίες και στη διάρκεια της κρίσης (2011-2015), όπου υπήρχε ουσιαστικά παύση της οικοδομικής δραστηριότητας, 112.758 κατοικίες. Από το 2016 και έπειτα τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ανέγερση 60.866 κατοικιών. Αξιο μνείας είναι ότι υπάρχουν 128.787 κατοικίες που χτίστηκαν πριν από το 1919 και 268.775 που χτίστηκαν μεταξύ 1919-1945. Η ΕΛΣΤΑΤ κατέγραψε 2.162.826 ακίνητα στην Αττική και στη Βόρεια Ελλάδα 1.825.932.
Ανατομία του ενοικιαστή
Με σκέψεις όπως το «Μητρώο Ενοικιαστών», για να ξέρουν οι ιδιοκτήτες τους κακοπληρωτές, είναι ενδιαφέρον να δούμε ποιοι είναι αυτοί που ενοικιάζουν κατοικίες στην Ελλάδα. Αφήνοντας στην άκρη το εύρημα ότι το μέσο ενοίκιο ανέρχεται στα 225 ευρώ που προέκυψε από την επιστροφή ενοικίου (είναι κοινό μυστικό το όργιο φοροδιαφυγής, με ιδιοκτήτες να ζητούν εκβιαστικά να δηλώνεται στην Εφορία και να κατατίθεται στην τράπεζα μηνιαίως μόνο ένα πλασματικό ποσό και τα υπόλοιπα να καταβάλλονται μετρητά και «μαύρα»), η… ανατομία του Ελληνα ενοικιαστή δεν μας εκπλήσσει ιδιαίτερα.
Κι αυτό γιατί διαπιστώνουμε ότι νοικιάζει παλιότερα σπίτια -κατά μέσο όρο 20ετίας, που είναι και κατοικήσιμα- και μικρότερης επιφάνειας, προσπαθώντας να περιορίσει το κόστος του ενοικίου, αλλά και της θέρμανσης. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας, Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου και η κατάσταση με τις ενοικιάσεις είναι και πιο πιεσμένη.
Ενδεικτικό της εικόνας που διαμορφώνεται στην αγορά είναι ότι σε πανελλαδικό επίπεδο περίπου τα 2/3 των ενοικιαστών, δηλαδή ποσοστό που προσεγγίζει το 67%, επιλέγουν διαμερίσματα έως 75 τ.μ., με τις κατοικίες έως 50 τ.μ. να συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση. Παράλληλα, 3 στους 4 στρέφονται σε ακίνητα ηλικίας άνω των 20 ετών ή και παλαιότερα. Η τάση αυτή είναι ιδιαίτερα έντονη σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου σχεδόν το 85% των ενδιαφερόμενων επιλέγει κατοικίες 20ετίας και άνω, ενώ μόλις το 4% κατευθύνεται σε νεόδμητα έως 5 ετών. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, το ποσοστό των μισθώσεων για ακίνητα άνω των 20 ετών διαμορφώνεται στο 67%.
Το υψηλό κόστος των ενοικίων εξακολουθεί, σύμφωνα και με τα επίσημα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, να αποτελεί το βασικό «αγκάθι» για τα ελληνικά νοικοκυριά. Μάλιστα, παρά το γεγονός ότι ο πληθωρισμός επιβραδύνθηκε στο 1,9% σε ετήσια βάση τον Σεπτέμβριο, τα ενοίκια κατοικιών κατέγραψαν σημαντική αύξηση της τάξης του 9,9% σε σύγκριση με πέρυσι.
Η διαρκής αυτή άνοδος των μισθωμάτων εξηγεί σε μεγάλο βαθμό και τις επιλογές των ενοικιαστών, όπως καταγράφηκαν στην τελευταία έρευνα της REMAX Ελλάς σχετικά με τις φετινές τάσεις και προτιμήσεις στην αγορά κατοικίας προς ενοικίαση. Η μελέτη βασίστηκε σε πραγματικά στοιχεία από μισθώσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της εταιρείας σε ολόκληρη τη χώρα, το οποίο αριθμεί 88 γραφεία και περισσότερους από 1.200 συμβούλους ακινήτων.
Σε εθνικό επίπεδο, το 44,7% των μισθώσεων αφορά κατοικίες έως 50 τ.μ., το 21,9% διαμερίσματα από 51 έως 75 τ.μ. και το 30,1% ακίνητα επιφάνειας 76 έως 150 τ.μ. Μόλις το 3,3% των μισθώσεων αντιστοιχεί σε κατοικίες άνω των 151 τ.μ.
Στην Αττική, τα ακίνητα που ενοικιάστηκαν ήταν κυρίως μικρού και μεσαίου μεγέθους. Συγκεκριμένα, το 53,7% των μισθώσεων αφορούσε κατοικίες έως 75 τ.μ., το 45,2% δια μερίσματα από 76 έως 150 τ.μ., ενώ τα ακίνητα άνω των 151 τ.μ. περιορίστηκαν σε ποσοστό 1,1%.
Στη Θεσσαλονίκη, η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως σε μικρές επιφάνειες, καθώς πάνω από το 80% των μισθώσεων αφορά κατοικίες έως 75 τ.μ. Αναλυτικότερα, το 63,1% αφορά ακίνητα έως 50 τ.μ. και το 17,9% διαμερίσματα από 51 έως 75 τ.μ.
Η ηλικία των σπιτιών
Καλύτερη είναι η εικόνα στην υπόλοιπη χώρα, όπου οι μισθώσεις κατανέμονται κυρίως σε μικρά και μεσαία ακίνητα: το 39,6% αφορά κατοικίες έως 50 τ.μ., το 23,2% ακίνητα από 51 έως 75 τ.μ., ενώ το 33,1% διαμερίσματα από 76 έως 150 τ.μ. Οι κατοικίες άνω των 151 τ.μ. αντιστοιχούν σε περιορισμένο ποσοστό 4,1%.
Σε ό,τι αφορά την ηλικία των ακινήτων, σε πανελλαδικό επίπεδο το 74,1% των μισθωμένων κατοικιών είναι άνω των 20 ετών. Το 19,5% αφορά ακίνητα ηλικίας 6 έως 20 ετών και μόλις το 6,4% νεόδμητα έως 5 ετών.
Στην Αττική, λόγω και των υψηλών ενοικίων, η στροφή προς παλαιότερα ακίνητα είναι ακόμη πιο έντονη: το 84,9% των μισθώσεων αφορά κατοικίες άνω των 20 ετών, ενώ τα νεόδμητα έως 5 ετών αντιστοιχούν μόλις στο 4,3% του συνόλου. Το στοιχείο αυτό αντανακλά αφενός το διαθέσιμο απόθεμα παλαιότερων κατοικιών στην αγορά και αφετέρου τις οικονομικές δυνατότητες και επιλογές των ενοικιαστών.
Αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται και στη Θεσσαλονίκη, όπου το 83,7% των μισθώσεων αφορά ακίνητα άνω των 20 ετών. Τα νεόδμητα περιορίζονται σε ποσοστό 3,4%, χαμηλότερο ακόμη και από αυτό της Αττικής.
Στην Περιφέρεια οι ενοικιαστές εμφανίζονται σχετικά πιο ευνοημένοι. Αν και το 66,8% των μισθώσεων αφορά κατοικίες άνω των 20 ετών, παρατηρείται αξιοσημείωτη παρουσία νεότερων ακινήτων: το 17,6% αφορά κατοικίες ηλικίας 16 έως 20 ετών και το 15,6% ακίνητα έως 15 ετών.
Οσον αφορά στα βασικά κριτήρια αναζήτησης κατοικίας, οι ανακαινίσεις αποτελούν σημαντικό παράγοντα, ιδίως στην Αθήνα, όπου πάνω από 8 στους 10 τις θεωρούν απαραίτητες. Το ασανσέρ αποτελεί ουσιαστικά καθολική απαίτηση (100%). Αντίθετα, παρά την αυξανόμενη προσφορά επιπλωμένων διαμερισμάτων, η επίπλωση φαίνεται να μην επηρεάζει ιδιαίτερα την πλειονότητα των υποψήφιων ενοικιαστών.
Στην Αθήνα, το 94% δηλώνει ότι η επίπλωση το αφήνει αδιάφορο, ενώ στη Θεσσαλονίκη το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται στο 50%.
Επιπλέον, πάνω από τους μισούς ενοικιαστές στην Αθήνα (56%) και οι μισοί στη Θεσσαλονίκη (50%) αναζητούν κατοικία με θέση στάθμευσης. Καθοριστικό κριτήριο για το 94% των ενοικιαστών στην Αττική είναι η εγγύτητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς, με το αντίστοιχο ποσοστό στη Θεσσαλονίκη να ανέρχεται στο 62%.
Φωτογραφία: 123 RF / Visual Hellas
Συνεχίζοντας σε αυτό τον ιστότοπο αποδέχεστε την χρήση των cookies στη συσκευή σας όπως περιγράφεται στην πολιτική cookies
Μάθετε περισσότερα εδώ
Αποδοχή