Νέο πλέγμα μέτρων που ενεργοποιείται μέσα στο 2026, μαζί με ρυθμίσεις που έχουν ήδη νομοθετηθεί και θα ξεδιπλωθούν σταδιακά από το νέο έτος, δρομολογεί η κυβέρνηση για να αυξηθεί το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών και να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση περιορίζοντας την πίεση σε ενοίκια και τιμές αγοράς.
ΚΟΝΤΑΡΙΝΗΣ ΓΙΩΡΓΟΣ / EUROKINISSI
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Το υπόβαθρο της στεγαστικής κρίσης περιγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) στην Ενδιάμεση Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής σημειώνοντας ότι στη διάρκεια του 2025 η ελληνική αγορά ακινήτων συνέχισε να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο εγχώριο όσο και από το εξωτερικό, με έμφαση στην κατοικία και στη φιλοξενία, με τις τιμές των κατοικιών να καταγράφουν περαιτέρω αύξηση. Ταυτόχρονα, αναφέρει ότι παρά τα μέτρα η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, καθώς η εκκίνηση νέων κατασκευαστικών έργων επηρεάζεται από εκκρεμότητες στο ρυθμιστικό πλαίσιο και από το αυξημένο κόστος κατασκευής.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Με βάση την ίδια έκθεση, το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας μπαίνει πλέον στο επίκεντρο, καθώς αυξάνονται όχι μόνο οι αγοραίες αξίες των κατοικιών αλλά και τα ενοίκια, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η ΤτΕ υπενθυμίζει ότι έχουν ήδη υλοποιηθεί ή εξαγγελθεί πρωτοβουλίες όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ», η επιδότηση ενοικίου, φορολογικές ελαφρύνσεις για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και η αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων για κοινωνική κατοικία.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Σε αυτό το περιβάλλον, το κυβερνητικό πακέτο για το 2026 κινείται σε δύο παράλληλους άξονες.
Ο πρώτος αφορά άμεσες ενισχύσεις στους ενοικιαστές και ειδικές παρεμβάσεις για εργαζόμενους που μετακινούνται στην Περιφέρεια.
Ο δεύτερος αφορά την αύξηση της προσφοράς κατοικιών, με νέα προγράμματα ανακαινίσεων, με παρεμβάσεις σε δημοτικά και κρατικά κτίρια και με αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο που στοχεύουν να «απελευθερώσουν» κλειστά ή μη οικιστικής χρήσης ακίνητα.
Στο σκέλος των ενοικιαστών, βασικός μηχανισμός είναι η συνέχιση της ετήσιας επιστροφής ενοικίου που «τρέχει» ήδη για πρώτη χρονιά από τον Νοέμβριο 2025 και υπολογίζεται ως το ένα δωδέκατο της δηλωμένης ετήσιας δαπάνης μισθώματος. Όπως έχει διευκρινίσει το Υπουργείο Οικονομικών και η ΑΑΔΕ, οι καταβολές βασίζονται στα ποσά που δηλώνονται στο έντυπο Ε1 για την κύρια κατοικία και, όπου υπάρχει, για φοιτητική κατοικία τέκνων, με διασταύρωση στοιχείων μέσω ηλεκτρονικού μισθωτηρίου και φορολογικής δήλωσης του εκμισθωτή. Για την επιστροφή προβλέπονται ανώτατα όρια, που ξεκινούν από 800 ευρώ για μισθωτή χωρίς τέκνα, αυξάνονται στα 850 ευρώ για ένα τέκνο και στα 900 ευρώ για δύο τέκνα, ενώ προβλέπεται προσαύξηση 50 ευρώ για κάθε επιπλέον τέκνο. Για φοιτητική κατοικία, μπορεί να προκύψει επιπλέον ποσό έως 800 ευρώ ανά κατοικία. Η εμπειρία της πρώτης εφαρμογής ανέδειξε και τη σημασία της σωστής δήλωσης του πραγματικού μισθώματος και των διασταυρώσεων, γι’ αυτό και το Υπουργείο είχε ανοίξει διαδικασίες διορθώσεων σε περιπτώσεις λανθασμένων δηλώσεων.
ΔΙΑΦΗΜΙΣΗ
Πάνω σε αυτόν τον μηχανισμό έρχεται, σύμφωνα με όσα έχουν εξαγγελθεί και κατά τη συζήτηση για τον Προϋπολογισμό 2026, μια στοχευμένη ενίσχυση για δημόσιους λειτουργούς που υπηρετούν εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων. Για εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και γιατρούς που μισθώνουν κατοικία στην Περιφέρεια όπου υπηρετούν, θα επιστρέφονται δύο ενοίκια τον χρόνο, ανεξάρτητα από το εισόδημά τους, με εξαίρεση την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Η στόχευση είναι διπλή, να στηριχθούν ομάδες με αυξημένες μετακινήσεις και να ενισχυθεί η παραμονή τους σε περιοχές όπου η στέγαση δυσκολεύει την κάλυψη θέσεων.
Στο κομμάτι της προσφοράς, η κυβέρνηση δρομολογεί έξι επιπλέον δράσεις που, όπως ειπώθηκε, ενεργοποιούνται μέσα στο 2026 και λειτουργούν συμπληρωματικά στις ήδη υφιστάμενες πρωτοβουλίες για τη στέγη.
Πρώτη παρέμβαση είναι νέο πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών συνολικού ύψους 400 εκατομμυρίων ευρώ, με επιδότηση που θα καλύπτει έως και το 90% της δαπάνης και ανώτατο ποσό τις 36.000 ευρώ. Η προτεραιότητα δίνεται σε παλαιά κλειστά ακίνητα, ενώ προβλέπεται μικρό ποσοστό και για ιδιοκατοικούμενες κατοικίες, με κάλυψη αναγκών ανακαίνισης και ήπιων δράσεων ενεργειακής αναβάθμισης. Τα εισοδηματικά κριτήρια τοποθετούνται, με βάση την ανακοίνωση, στα 35.000 ευρώ για ζευγάρι, με προσαύξηση 5.000 ευρώ για κάθε παιδί.
Δεύτερη παρέμβαση είναι η επιστροφή δύο ενοικίων για τις συγκεκριμένες ομάδες δημόσιων λειτουργών στην Περιφέρεια.
Τρίτη παρέμβαση, στην ίδια λογική της ενίσχυσης στέγασης εκτός κέντρου, είναι τα τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, με φορείς υλοποίησης τις Περιφέρειες και τους Δήμους. Για τη χρηματοδότηση, ανακοινώθηκε ότι θα διατεθεί ποσοστό 1,5% του συνολικού προϋπολογισμού κάθε περιφερειακού προγράμματος, με στόχο τη δημιουργία περισσότερων κατοικιών, κυρίως για υπαλλήλους που μετακινούνται σε δυσπρόσιτες περιοχές.
Τέταρτη παρέμβαση είναι πρόσθετοι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση. Όπως έχει εξαγγελθεί, η απαγόρευση νέων μισθώσεων που ισχύει ήδη στο 1ο, 2ο και 3ο διαμέρισμα της Αθήνας επεκτείνεται και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, λόγω της έντονης ανόδου των ενοικίων. Παράλληλα, στις ζώνες όπου απαγορεύεται η νέα βραχυχρόνια μίσθωση, όταν ένα ακίνητο μεταβιβάζεται θα διαγράφεται αυτόματα από το μητρώο βραχυχρόνιας διαμονής, ώστε ο νέος ιδιοκτήτης να μπορεί να το αξιοποιεί μόνο μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.
Πέμπτη παρέμβαση είναι νέο πλαίσιο κινήτρων για ιδιωτικές επενδύσεις στην προσιτή στέγη. Το σχήμα προβλέπει ότι κατασκευαστικές εταιρείες θα μπορούν να χτίζουν διαμερίσματα ή να μετατρέπουν υφιστάμενα κτίρια σε κατοικίες αποκλειστικά προς ενοικίαση για 10 χρόνια και τα έσοδα από τα μισθώματα θα εκπίπτουν από τον φόρο εισοδήματος του νομικού προσώπου.
Έκτη παρέμβαση είναι πολεοδομική πρόβλεψη του Υπουργείου Περιβάλλοντος για ταχύτερη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων που δεν ήταν μέχρι σήμερα οικιστικής χρήσης, ώστε να αξιοποιηθούν κτίρια με «μπλοκαρισμένη» αλλαγή χρήσης σε περιοχές όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση για κατοικία.
Στο φορολογικό σκέλος, το 2026 φέρνει και μια αλλαγή που αφορά άμεσα τα εισοδήματα από μισθώματα. Με βάση το πλαίσιο των μέτρων της ΔΕΘ, για εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων που αποκτώνται από 01.01.2026 θεσπίζεται ενδιάμεσο φορολογικό κλιμάκιο 25% για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ, με στόχο να μειωθεί η επιβάρυνση για ιδιοκτήτες με μικρά και μεσαία εισοδήματα από ενοίκια. Στην πράξη, η επίδραση θα φανεί στα εκκαθαριστικά που θα εκδοθούν όταν δηλωθούν τα εισοδήματα του 2026, δηλαδή με την κατάθεση των δηλώσεων της επόμενης χρονιάς.
Παρέμβαση με άμεσο αποτύπωμα στην διαφάνεια των συναλλαγών είναι και η υποχρεωτική καταβολή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Η σχετική διάταξη είχε θεσπιστεί στον ν. 5222/2025, ενώ με μεταγενέστερη ρύθμιση μετατέθηκε η έναρξη ισχύος των σχετικών παραγράφων για την 01.04.2026. Η υποχρεωτική πληρωμή του μισθώματος μέσω του τραπεζικού συστήματος αναμένεται να ενισχύσει τις διασταυρώσεις, σε ένα πλαίσιο όπου και η επιστροφή ενοικίου, όπως έχει τονίσει το Υπουργείο, εξαρτάται από τα δηλωμένα και επιβεβαιωμένα ποσά.
Στο μεταξύ, κρίσιμο εργαλείο για την αγορά πρώτης κατοικίας παραμένει το «Σπίτι μου ΙΙ». Το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας έχει ανακοινώσει διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων και παράταση προθεσμιών, με καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής την 31.05.2026 και καταληκτική ημερομηνία σύναψης δανειακής σύμβασης την 31.08.2026, ώστε να απορροφηθούν οι διαθέσιμοι πόροι.
Ωστόσο, το οικονομικό επιτελείο δεν θα μείνει στα ανωτέρω, καθώς σύμφωνα με πληροφορίες, στο τραπέζι έχουν πέσει επιπλέον προτάσεις οι οποίους κινούνται στην ίδια κατεύθυνση.
Στο προσκήνιο βρίσκεται το ενδεχόμενο περαιτέρω επέκτασης των περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση και σε άλλες ζώνες, εφόσον οι πιέσεις στα μισθώματα δεν αποκλιμακωθούν.
Εξετάζονται επίσης πρόσθετοι όροι που θα συνδέουν τα κίνητρα ανακαίνισης με υποχρέωση διάθεσης του ακινήτου σε μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο διάστημα, ώστε η επιδότηση να μεταφράζεται σε πραγματική αύξηση προσφοράς.
Στο τραπέζι παραμένει, τέλος, και η παράμετρος των ευρωπαϊκών πόρων, καθώς ο Πρωθυπουργός έχει αναφερθεί στην ευρωπαϊκή στρατηγική για το στεγαστικό της Κομισιόν, με πιθανότητα επιπλέον χρηματοδοτικών εργαλείων στο επόμενο Πολυετές Δημοσιονομικό Πλαίσιο.