Η κυβέρνηση ενεργοποιεί σχέδιο μετατροπής αδρανών ακινήτων σε κατοικίες με προσιτό ενοίκιο, δίνοντας έμφαση στην αύξηση της προσφοράς χιλιάδων κατοικιών στην αγορά – Ειδικό πρόγραμμα ενίσχυσης ενοικιαστών – Αυστηρότεροι περιορισμοί στο Airbnb
Απαγορεύεται από το δίκαιο της Πνευμ. Ιδιοκτησίας η καθ΄οιονδήποτε τρόπο παράνομη χρήση/ιδιοποίηση του παρόντος, με βαρύτατες αστικές και ποινικές κυρώσεις για τον παραβάτη
Το δεύτερο κομμάτι του μηχανισμού αφορά τη βελτίωση των ακινήτων, δηλαδή τις ανακαινίσεις. Σε αυτό το σκέλος εντάσσεται το νέο Πρόγραμμα «Ανακαίνιση Παλαιών Κατοικιών με Ηπιες Ενεργειακές Παρεμβάσεις», το οποίο αναμένεται να ενεργοποιηθεί εντός του 2026, με αρχικό προϋπολογισμό 400 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021-2027 και δυνατότητα ενίσχυσης μέσω των Περιφερειακών Προγραμμάτων.
Το πρόγραμμα αφορά τόσο ανοιχτά όσο και κλειστά ακίνητα σε όλες τις περιοχές της χώρας και απευθύνεται σε ιδιοκτήτες-φυσικά πρόσωπα. Βασικό του χαρακτηριστικό είναι ότι συνδυάζει υποχρεωτικά δύο σκέλη: ανακαίνιση και ήπια ενεργειακή αναβάθμιση. Δεν επιτρέπεται δηλαδή μόνο ενεργειακή παρέμβαση ή μόνο αισθητική ανακαίνιση. Και τα δύο σκέλη είναι υποχρεωτικά και λειτουργούν συμπληρωματικά. Η επιχορήγηση καλύπτει έως το 80% του συνολικού κόστους, με ανώτατο όριο τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και συνολικό πλαφόν τις 36.000 ευρώ ανά ακίνητο.
Προβλέπεται προσαύξηση 5% για τρίτεκνους, πολύτεκνους και ΑΜΕΑ, καθώς και επιπλέον 5% για ορεινές και νησιωτικές περιοχές, με τις προσαυξήσεις να είναι σωρευτικές ανεβάζοντας το ποσοστό επιχορήγησης έως και στο 90%. Τυχόν υπερβάλλουσες δαπάνες δεν καλύπτονται από το πρόγραμμα.
Το 80% του συνολικού προϋπολογισμού της δράσης κατευθύνεται στην ανακαίνιση κλειστών κατοικιών που θα επιστρέψουν στην αγορά, ενώ το υπόλοιπο 20% αφορά κατοικίες που ιδιοκατοικούνται. Ως κλειστό ακίνητο νοείται είτε εκείνο που δεν ηλεκτροδοτείται για περισσότερο από δύο έτη, είτε εκείνο που δηλώνεται ως κλειστό στη φορολογική διοίκηση για τουλάχιστον δύο χρόνια.
Οι επιλέξιμες κατοικίες πρέπει να είναι νομίμως υφιστάμενες, να έχουν οικοδομική άδεια εκδοθείσα έως 31/12/1990 και να μην υπερβαίνουν τα 120 τ.μ. Για τα κλειστά ακίνητα τίθεται ρητή υποχρέωση, μετά την ολοκλήρωση της πράξης, είτε να κατοικηθούν από τον ιδιοκτήτη, είτε να εκμισθωθούν σε μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε έτη. Για τα ανοιχτά ακίνητα η υποχρέωση αφορά τη συνέχιση της ιδιοκατοίκησης για αντίστοιχο χρονικό διάστημα. Σε όλες τις περιπτώσεις απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb για τουλάχιστον πέντε έτη από την ολοκλήρωση της ανακαίνισης.
Το σκέλος της ανακαίνισης πρέπει να απορροφά το 60%-80% του συνολικού ποσού της αίτησης και να καλύπτει δαπάνες όπως υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, ενίσχυση τοιχοποιίας και στατικότητας, αντικατάσταση δαπέδων, ανακαίνιση μπάνιου και κουζίνας και γενικότερα εργασίες που καθιστούν το ακίνητο πλήρως κατοικήσιμο. Το ενεργειακό σκέλος καλύπτει το 20%-40% του κόστους και αφορά ήπιες παρεμβάσεις με στόχο την αναβάθμιση του κτιρίου κατά μία ενεργειακή κατηγορία για ακίνητα ενεργειακής κλάσης από Γ έως Η. Για την πιστοποίηση απαιτείται έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) πριν και μετά τις παρεμβάσεις.
Στις επιλέξιμες ενεργειακές παρεμβάσεις περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η αντικατάσταση κουφωμάτων, η εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα ή συστήματος ΑΠΕ για ζεστό νερό χρήσης, η αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης και ψύξης με αντλία θερμότητας ή λέβητα βιομάζας, η θερμομόνωση ταράτσας ή δώματος, καθώς και συμπληρωματικές παρεμβάσεις, όπως εξωτερική θερμομόνωση, έξυπνοι θερμοστάτες, συστήματα smart home, μπαταρίες αποθήκευσης ενέργειας και συστήματα σκίασης.
Υποχρεωτικά πρέπει να υλοποιηθούν τουλάχιστον τρεις παρεμβάσεις, εκ των οποίων οι δύο να ανήκουν στις βασικές κατηγορίες. Το πρόγραμμα στοχεύει στους ιδιοκτήτες παλαιών ακινήτων που δεν μπορούν να σηκώσουν μόνοι τους το κόστος μιας πλήρους ανακαίνισης με αντάλλαγμα την επιστροφή των σπιτιών στην πραγματική κατοίκηση ή στη μακροχρόνια μίσθωση και όχι στον τουρισμό.
3/ Δέκα χρόνια φορολογικό όφελος για προσιτά ενοίκια
Το τρίτο κομμάτι του μηχανισμού είναι το φορολογικό κίνητρο της δεκαετίας για να βγουν σπίτια στο ενοίκιο. Η κυβέρνηση δημιουργεί ειδικό πρόγραμμα προσιτής στέγης ώστε κατασκευαστικές εταιρείες να μπορούν να χτίσουν νέες κατοικίες ή να μετατρέψουν σε οικιστική τη χρήση υφιστάμενων ακινήτων άλλης χρήσης, με αποκλειστικό σκοπό τη μακροχρόνια μίσθωση με ευνοϊκούς όρους για τουλάχιστον 10 έτη. Το εισόδημα από το ενοίκιο αυτής της δραστηριότητας θα εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος του νομικού προσώπου. Επιπλέον, το μέγιστο ύψος ενοικίου για όσους συμμετάσχουν στο πρόγραμμα θα καθορίζεται από το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.
Η ουσία είναι ότι το κράτος δεν δίνει απλώς κίνητρο, αλλά στήνει έναν μηχανισμό που κλειδώνει δύο πράγματα ταυτόχρονα: διάρκεια 10ετίας στη μακροχρόνια μίσθωση και πλαίσιο ενοικίου που θα κινείται σε προσιτά επίπεδα. Δημιουργεί δηλαδή ένα νέο πλαίσιο παραγωγής κατοικίας που δεν βασίζεται στην άμεση πώληση, αλλά στο ενοίκιο. Για τις κατασκευαστικές, είναι μια εναλλακτική στρατηγική από το κλασικό «χτίζω-πουλάω». Θα μπορούν να κρατήσουν το ακίνητο, να το μισθώσουν για 10 χρόνια και να έχουν φορολογικό όφελος που κάνει βιώσιμη την εναλλακτική επένδυσή τους.
Στην ίδια κατεύθυνση, τρέχει και ένα δεύτερο κίνητρο για να επιστρέψουν σπίτια στη μακροχρόνια μίσθωση από την αδράνεια ή τη βραχυχρόνια παραχώρηση. Το μέτρο αφορά ακίνητα έως 120 τ.μ. Οποιος ιδιοκτήτης εντός του 2026 μετατρέψει σε μακροχρόνια μίσθωση ακίνητο είτε κενό που παραμένει κλειστό για τουλάχιστον τρία έτη, είτε που βρίσκεται σε βραχυχρόνια μίσθωση, απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος για το συγκεκριμένο ενοίκιο για διάστημα τριών ετών.
4/ Οι δήμοι ανοίγουν τα κλειστά ακίνητα
Το τέταρτο κομμάτι του μηχανισμού αφορά την ενεργοποίηση των δήμων και των περιφερειών με στόχο να αξιοποιηθούν δημοτικά και περιφερειακά ακίνητα που σήμερα παραμένουν κλειστά ή υπολειτουργούν, κυρίως σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, όπου το στεγαστικό πρόβλημα για τους εργαζόμενους του Δημοσίου είναι ιδιαίτερα οξύ. Στο πλαίσιο της ίδιας στρατηγικής, η κυβέρνηση ξεκλειδώνει αυτά τα ακίνητα μέσω προγραμμάτων ανακαίνισης ώστε να διατεθούν ως κατοικίες με μακροχρόνια μίσθωση.
Η στόχευση είναι συγκεκριμένη: δημοτικά ή περιφερειακά κτίρια που σήμερα μένουν ανενεργά να ανακαινιστούν και να διατεθούν σε εργαζόμενους που απασχολούνται μόνιμα ή για περιορισμένο χρονικό διάστημα σε δημόσιες υπηρεσίες της περιοχής, αλλά δεν διαθέτουν δική τους κατοικία στον οικείο δήμο ή περιφέρεια. Πρόκειται κυρίως για εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές, προσωπικό σχολείων, νοσοκομείων, κέντρων υγείας, αγροτικών ιατρείων, καθώς και στελέχη της Αστυνομίας, της Πυροσβεστικής και εργαζόμενους σε κοινωνικές δομές ή δράσεις της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.
Φορείς υλοποίησης της δράσης είναι οι ίδιοι οι δήμοι και οι περιφέρειες που έχουν την κυριότητα των ακινήτων και λειτουργούν ως δικαιούχοι της επιχορήγησης. Με επιτελικό συντονισμό από την Κυβερνητική Επιτροπή Στεγαστικής Πολιτικής, οι ΟΤΑ καλούνται να εντοπίσουν και να εντάξουν τα ακίνητα αυτά σε προγράμματα ανακαίνισης ώστε να διατεθούν με σταθερούς όρους και μακροχρόνιες μισθώσεις σε εργαζόμενους που σήμερα αναγκάζονται είτε να πληρώνουν δυσανάλογα υψηλά ενοίκια, είτε να αρνούνται μεταθέσεις και τοποθετήσεις λόγω έλλειψης στέγης. Η χρηματοδότηση της δράσης προβλέπεται να προέλθει από τα Περιφερειακά Προγράμματα με δυνατότητα εκχώρησης έως και 1,5% του συνολικού τους προϋπολογισμού για την ανακαίνιση δημοτικών και περιφερειακών ακινήτων.
5/ Δύο ενοίκια πίσω σε γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς στην Περιφέρεια
Το πέμπτο κομμάτι του μηχανισμού αφορά τη στήριξη του ενοικιαστή, με ιδιαίτερη έμφαση σε μια κατηγορία που μέχρι πρότινος δεν είχε τη δέουσα προσοχή: σε εργαζόμενους που υπηρετούν στην Περιφέρεια, σε περιοχές όπου η προσφορά κατοικίας είναι περιορισμένη, με τις τιμές να έχουν εκτοξευτεί είτε λόγω τουρισμού είτε λόγω χαμηλού αποθέματος. Από τον περασμένο Νοέμβριο και σε ετήσια βάση θα επιστρέφεται ένα ενοίκιο κύριας και φοιτητικής κατοικίας για το 80% των ενοικιαστών με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια και με συνολικό ετήσιο κόστος που εκτιμάται σε 200 εκατ. ευρώ.
Οπως όμως ανακοινώθηκε, από το 2026 θα υπάρχει ειδική πρόβλεψη για το προσωπικό που υπηρετεί στην Περιφέρεια. Εκπαιδευτικοί, γιατροί και νοσηλευτές που νοικιάζουν κατοικία εκτός Περιφέρειας Αττικής και Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης θα λαμβάνουν επιπλέον επιστροφή ενός ενοικίου ετησίως, ανεξαρτήτως εισοδηματικών κριτηρίων, ανεβάζοντας τη συνολική ενίσχυση σε δύο ενοίκια τον χρόνο. Ειδικά για το 2026 το επιπλέον ποσό θα καταβληθεί εντός του α’ τριμήνου αναδρομικά από την επιστροφή ενοικίου που έχει ήδη πραγματοποιηθεί.
6/ Περιορίζεται κι άλλο το Airbnb σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Το έκτο κομμάτι, που λειτουργεί ως έμμεσο εργαλείο προσφοράς, είναι το φρένο στη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, εκεί όπου έχει διαπιστωθεί ότι στραγγίζει η αγορά μακροχρόνιου ενοικίου. Ο περιορισμός νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων που ίσχυε ήδη για τα 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων επεκτείνεται και στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης από την 1η Μαρτίου του 2026 και ως το τέλος του έτους με δυνατότητα παράτασης. Τα στοιχεία είναι ενδεικτικά: στη Θεσσαλονίκη καταγράφονται περίπου 7.500 εγγραφές στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, εκ των οποίων οι 4.800 βρίσκονται στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, ενώ οι δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης στον δήμο έχουν διπλασιαστεί μεταξύ 2022-2024.
Το πιο κρίσιμο, όμως, και αυτό που αλλάζει τη συμπεριφορά της συγκεκριμένης αγοράς, είναι τι συμβαίνει όταν μεταβιβάζεται ένα ακίνητο μέσα σε ζώνη απαγόρευσης νέων Airbnb. Για τις περιοχές όπου απαγορεύεται η νέα βραχυχρόνια μίσθωση, δηλαδή τα τρία Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας και η Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου αυτό θα διαγράφεται από το μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής και δεν επιτρέπεται η επανεγγραφή του για όσο διάστημα ισχύει ο περιορισμός. Με άλλα λόγια, η άδεια δεν ακολουθεί το ακίνητο, σβήνει με τη μεταβίβαση. Και αυτό λειτουργεί ως κόφτης σε μια άτυπη αγορά που είχε αρχίσει να συμπεριφέρεται σαν να μεταβιβάζεται το δικαίωμα μαζί με το ακίνητο.
Λύσεις για όλους
Συνολικά, τα έξι νέα μέτρα δεν έρχονται αποσπασματικά, αλλά συμπεριλαμβάνονται σε ένα ευρύ πλέγμα στεγαστικών παρεμβάσεων που έχουν ήδη τεθεί σε εφαρμογή τα τελευταία χρόνια και επεκτείνονται έως το 2027, με συνολικό δημοσιονομικό αποτύπωμα που υπερβαίνει τα 7 δισ. ευρώ και αφορά περισσότερους από 1,6 εκατομμύριο δικαιούχους. Η κυβερνητική στρατηγική αποτυπώνεται πλέον καθαρά: στροφή στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών με εργαλεία που ενεργοποιούν αδρανή ακίνητα, συγκρατούν τα ενοίκια και ενισχύουν τη μακροχρόνια μίσθωση.
Στο πλαίσιο αυτό εντάσσονται και άλλες σημαντικές παρεμβάσεις που έχουν ανακοινωθεί ή δρομολογούνται. Ξεχωρίζουν το οικιστικό πρόγραμμα των Ενόπλων Δυνάμεων, που στοχεύει στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του στρατιωτικού προσωπικού σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση, καθώς και ο εκσυγχρονισμός του Κληρονομικού Δικαίου, με στόχο την ταχύτερη επίλυση κληρονομικών διαφορών και την απεμπλοκή χιλιάδων κατοικιών που παραμένουν αδρανείς λόγω συνιδιοκτησιών. Παράλληλα, προχωρά η δημιουργία Μητρώου Φερεγγυότητας Ενοικιαστών, το οποίο εκτιμάται ότι θα τεθεί σε πιλοτική λειτουργία φέτος και σε πλήρη εφαρμογή από τα μέσα της χρονιάς αλλάζοντας σταδιακά τη σχέση ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Τα υπόλοιπα μέτρα
Ηδη από πέρυσι και τα προηγούμενα χρόνια έχουν τεθεί σε εφαρμογή μέτρα με ισχυρό αποτύπωμα στην αγορά: η μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 34% για τα φυσικά πρόσωπα, η κατάργηση του φόρου γονικών παροχών έως 800.000 ευρώ, η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, τα προγράμματα «Σπίτι μου», «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για Νέους», «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», καθώς και η αύξηση του φοιτητικού στεγαστικού επιδόματος. Την ίδια στιγμή αυστηροποιήθηκαν οι κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την Golden Visa με στόχο να περιοριστεί η πίεση στις τιμές των ενοικίων σε περιοχές υψηλής ζήτησης.
Το πλέγμα ενισχύθηκε με το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», τη διεύρυνση της τριετούς φοροαπαλλαγής για κενά ακίνητα που μπαίνουν στη μακροχρόνια μίσθωση, τον διπλασιασμό της επιδότησης του «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», την επιβολή αυξημένων επιβαρύνσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και την επιστροφή ενός ενοικίου ετησίως για το 80% των ενοικιαστών.
Φέτος το πακέτο συμπληρώθηκε με νέες παρεμβάσεις: επέκταση των φοροαπαλλαγών για κενά ακίνητα, γενναία μείωση και σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς, παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, συνέχιση των περιορισμών στα Airbnb, θεσμοθέτηση της κοινωνικής αντιπαροχής και μείωση του φόρου εισοδήματος από ενοίκια με ενδιάμεσο συντελεστή 25%.
Φωτογραφίες: Getty images / Ideal image, EUROKINISSI
Συνεχίζοντας σε αυτό τον ιστότοπο αποδέχεστε την χρήση των cookies στη συσκευή σας όπως περιγράφεται στην πολιτική cookies
Μάθετε περισσότερα εδώ
Αποδοχή