«Σε βάθος διετίας η Εγνατία θα αλλάξει πρόσωπο, δεν θα θυμίζει σε τίποτε την εικόνα του πρόσφατου προηγούμενου διαστήματος. Δεν θα υπάρχουν αδιάθετα καταστήματα, ενώ οι ζητήσεις δεν αποκλείεται να προέρχονται και από πολυεθνικές εταιρείες του λιανεμπορίου». Με τα λόγια αυτά περιγράφουν γνώστες της αγοράς ακινήτων του κέντρου της Θεσσαλονίκης το μέλλον της οδού Εγνατίας.
Ο λόγος; Η επικείμενη και πολυαναμενόμενη λειτουργία του Μετρό, που όπως όλα δείχνουν αλλάζει την εικόνα της αγοράς ακινήτων στους δρόμους, οι οποίοι, κατά τη διάρκεια της πολυετούς κατασκευής του, ταλαιπωρήθηκαν ιδιαίτερα, με αποκορύφωμα τις οδούς Εγνατία και Δελφών, καθώς μεγάλα τμήματα αυτών επί μακρόν παρουσίαζαν εικόνα εγκατάλειψης.
Με την έναρξη της λειτουργίας του Μετρό εκτιμάται πως θα επηρεαστεί όλη η περιοχή, καθώς και τα καταστήματα που είναι σε κοντινά στενά, αλλά η μεγάλη αλλαγή θα γίνει στα σημεία γύρω από τους σταθμούς, καθώς από εκεί θα εισέρχεται και θα εξέρχεται ο κόσμος και θα ακολουθεί κατόπιν τον εμπορικό ιστό που θα είναι δίπλα.
Παράλληλα, το Μετρό «φέρνει» ξένους υποψήφιους επενδυτές στη Θεσσαλονίκη, με Ισραηλινούς κυρίως να αναζητούν ακίνητα κοντά στους σταθμούς πριν απογειωθούν για τα καλά οι τιμές, προσβλέποντας σε απόσβεση της επένδυσης σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Η αγορά ακινήτων στην Εγνατία αλλάζει
Όπως λένε εκπρόσωποι της αγοράς ακινήτων, οι ιδιοκτήτες πέριξ του Μετρό, σε αρκετές περιπτώσεις, έχουν αρχίσει, τουλάχιστον την τελευταία διετία, να συμπεριφέρονται σαν να λειτουργεί ήδη. Αυτό ισχύει, κυρίως, για τους ιδιοκτήτες καταστημάτων σε Εγνατία και Δελφών, που επί μία και πλέον δεκαετία τα έβλεπαν να απαξιώνονται, καθώς βρίσκονταν στα αζήτητα, πίσω από τις λαμαρίνες και τα εργοτάξια.
Πλέον, στην περίπτωση των καταστημάτων που βρίσκονται πλησίον σταθμών του Μετρό, το οποίο κατά δήλωση του πρωθυπουργού θα λειτουργήσει για το επιβατικό κοινό στις 30 Νοεμβρίου, οι ιδιοκτήτες τους ακολουθούν την τακτική των συμβολαίων μίσθωσης με… δύο τιμές, ΠΛΜ και ΜΛΜ.
Τι σημαίνουν αυτά τα αρχικά; Τιμή Πριν Λειτουργίας Μετρό και Μετά Λειτουργίας. Οι μισθωτές που ενδιαφέρονται να τοποθετηθούν στις «προνομιούχες» οδούς και δη σε Δελφών και Εγνατία, από όπου διέρχεται το Μετρό, και ιδίως πλησίον των σταθμών, όντες υποψιασμένοι για τις διπλές τιμές, συνήθως το αποδέχονται.
Δεν είναι τυχαίο, άλλωστε, πως η πολυαναμενόμενη έναρξη λειτουργίας του Μετρό είχε παρακινήσει, το τελευταίο διάστημα, ιδιοκτήτες καταστημάτων που βρίσκονται στους εν λόγω δρόμους να τα ρίξουν στην αγορά, καθώς το προηγούμενο διάστημα, εξαιτίας της σχεδόν ανύπαρκτης ζήτησης, αλλά και εξαιτίας των χαμηλών μισθωμάτων που ενδεχομένως θα εξασφάλιζαν από την ενοικίασή τους, θεωρούσαν πως τα απαξιώνουν με αποτέλεσμα να τα διατηρούν, από επιλογή, κλειστά.
Πριν και… μετά
Πλέον, αρκετοί ενοικιαστές με ευκολία, όπως λένε γνώστες της αγοράς, προκειμένου να μισθώσουν το κατάστημα που επιθυμούν και ιδίως αν βρίσκεται πλησίον του σταθμού της Αγίας Σοφίας, αποδέχονται τις δύο τιμές που τους προτείνονται από τους ιδιοκτήτες.
Σε κάποιες περιπτώσεις η τιμή μετά τη λειτουργία του Μετρό, σε σχέση με την τρέχουσα, προτείνεται να αυξηθεί κατά 20% έως 30%, ενώ δεν αποκλείεται να φτάσει και στο 100% (!) αν το ακίνητο βρίσκεται σε απόσταση βολής από σταθμό και ο μισθωτής θέλει να νοικιάσει διακαώς το κατάστημα.
Η σχετικά εύκολη αποδοχή των αυξημένων μισθωμάτων από ολοένα και πιο πολλούς ενοικιαστές ωθεί περαιτέρω προς τα πάνω την αξία των ακινήτων, με τους ιδιοκτήτες να προσπαθούν να… βγάλουν τα σπασμένα του προηγούμενου διαστήματος, όταν τα καταστήματά τους έμοιαζαν να χάνονται πίσω από τις λαμαρίνες και την αδιαφορία των εν δυνάμει επενδυτών.
Πώς διαμορφώνονται οι τιμές
Είναι χαρακτηριστικό πως η μέση τιμή ενοικίασης του τμ στην οδό Εγνατία για ένα κατάστημα από 20 έως 100 τμ κυμαίνεται στις περισσότερες περιπτώσεις από 20 έως 40 ευρώ, ενώ μέχρι πρότινος δεν ξεπερνούσε τα 25 ευρώ ανά τμ. Φυσικά τα ποσά αυτά δεν αποκλείεται να εκτοξευτούν και πάνω από τη μέση υψηλή τιμή των 40 ευρώ, αν πρόκειται για καταστήματα που βρίσκονται κοντά σε σταθμούς του μετρό.
Στην οδό Δελφών το τμ σήμερα νοικιάζεται από 10 έως 12 ευρώ το τμ, ενώ η τιμή με τη λειτουργία του Μετρό ζητείται, συνήθως, από τους ιδιοκτήτες να αυξηθεί κατά 20% έως 30%.
Θα πρέπει να σημειωθεί πως οι εν λόγω προσυμφωνίες γίνονται στη βάση των προσδοκιών ότι με την έναρξη λειτουργίας του μετρό θα αυξηθεί η κίνηση στα συγκεκριμένα σημεία και κατά συνέπεια και οι τζίροι των καταστημάτων. Ωστόσο, όλα αυτά είναι ακόμη σε επίπεδο προσδοκίας και μένει να αποδειχθούν και στην πράξη.
Αξίζει να επισημανθεί πως αυξήσεις στις τιμές των καταστημάτων εμφανίζονται σε όλους τους δρόμους όπου βρίσκονται σταθμοί του Μετρό. Όμως, αυτό που δεν ισχύει στις περισσότερες περιπτώσεις είναι οι διπλές τιμές μισθώσεων στα συμβόλαια.
Τα βλέμματα «κλέβουν» οι συνοικίες όπου βρίσκονται οι 13 σταθμοί της βασικής γραμμής του Μετρό, δηλαδή από το κέντρο της πόλης και τον Νέο Σιδηροδρομικό Σταθμό μέχρι τη Νέα Ελβετία (ΝΣΣ, Δημοκρατίας, Βενιζέλου, Αγίας Σοφίας, Σιντριβάνι/Έκθεση, Πανεπιστήμιο, Παπάφη, Ευκλείδη, Φλέμιγκ, Αναλήψεως, Πατρικίου, Βούλγαρη και Νέα Ελβετία). Όπως και στην επέκταση του Μετρό, με πέντε σταθμούς (Νομαρχία, Καλαμαριά, Αρετσού, Νέα Κρήνη και Μίκρα), προς τα νοτιοανατολικά της πόλης, μέχρι τη Μίκρα. Οι επενδυτές τοποθετούνται ήδη λαμβάνοντας θέσεις μάχης στην αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης.
Μόλις το όνειρο γίνει πραγματικότητα και το Μετρό μπει στις ράγες οι τιμές θα διαγράψουν πορεία στη… στρατόσφαιρα, με «ξεχασμένες» περιοχές να διαγράφουν ξανά ανοδική πορεία.
Τι θα γίνει με τους παλιούς ενοικιαστές;
Τι γίνεται όμως με τους υπάρχοντες, παλιούς επαγγελματίες που με την έλευση του Μετρό θα βρεθούν αντιμέτωποι με μια νέα πραγματικότητα;
Αυτοί, κατά την εκτίμηση μεσιτών, θα κληθούν είτε να προσαρμοστούν στις νέες τιμές που οι μισθωτές θα τους ζητήσουν είτε, σε διαφορετική περίπτωση, να μετακινηθούν.
Τα γραφεία
Η τακτική των μισθώσεων με δύο τιμές σε ελάχιστες περιπτώσεις ακολουθείται και για γραφειακούς χώρους. Μάλιστα, όπως λένε γνώστες της αγοράς ακινήτων του κέντρου, το Μετρό έχει ωθήσει και πολυεθνικές στην αναζήτηση γραφειακών χωρών, ωστόσο η παλαιότητά τους και το μέγεθός τους -συνήθως οι πολυεθνικές ενδιαφέρονται για γραφεία μεγάλων επιφανειών- δεν έχουν οδηγήσει στις ανάλογες μισθώσεις.
Διαφορετική, πάντως, είναι η εικόνα για περιπτώσεις επαγγελματιών που αναζητούν ή διαθέτουν γραφεία πλησίον των σταθμών του Μετρό. Για παράδειγμα, γιατρός που έχει ιατρείο ή δικηγόρος που έχει γραφείο σε πολυκατοικία απέναντι από σταθμό Μετρό, π.χ. επί της Εγνατίας κοντά στον σταθμό Αγίας Σοφίας, θα πληρώσει υψηλότερο ενοίκιο ή θα το αγοράσει σε σημαντικά ακριβότερη τιμή καθώς οι πελάτες του θα έχουν άμεση πρόσβαση στον χώρο του, εφόσον αξιοποιήσουν το συγκεκριμένο μέσο.
Οι κατοικίες
Την ανιούσα παίρνουν και οι τιμές πώλησης αλλά και ενοικίασης των διαμερισμάτων τόσο στο κέντρο όσο και προς τα ανατολικά, αν και στα διαμερίσματα οι αυξήσεις είναι στο ήμιση σε σύγκριση με αυτές των καταστημάτων. Η εγγύτητα ενός διαμερίσματος σε σταθμό Μετρό είναι κάτι που ούτως ή άλλως «διαφημίζουν» εδώ και χρόνια οι ιδιοκτήτες στις αγγελίες των ακινήτων.
Ήδη τα ακίνητα που είναι δίπλα σε σταθμό Μετρό έχουν μια αυξητική τάση της τάξης του 10%-15% συγκριτικά με κάποιο άλλο διαμέρισμα σε ό,τι αφορά τις πωλήσεις.
Αναφορικά με τις ενοικιάσεις, όταν οι κατοικίες βρίσκονται μέχρι και 300-400 μέτρα από τους σταθμούς του Μετρό, οι ιδιοκτήτες τους το προηγούμενο διάστημα προχωρούσαν σε μισθώσεις για ένα ή δύο χρόνια, μέχρι δηλαδή να λειτουργήσει το Μετρό, ούτως ώστε μετά να επαναδιαπραγματευτούν το μίσθωμα, προφανώς σε υψηλότερο επίπεδο από το τρέχον.
Κάποιοι ενοικιαστές το δέχονταν αυτό, κάποιοι όχι, με αποτέλεσμα είτε να μην προχωρά η μίσθωση είτε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να βρίσκονται σε στάση αναμονής. Υπήρχαν και περιπτώσεις μισθώσεων που ο ιδιοκτήτης, όταν συναινούσε ο μισθωτής, προχωρούσε απευθείας στη σύναψη συμβολαίου με μια τιμή σημαντικά αυξημένη.